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房屋出卖人违约的类型,购房合同纠纷怎么解决

此文章帮助了586人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、房屋出卖人违约的类型

商品房出卖人违约,是指出卖人不能依买卖合同约定向买受人履行其交付标的物的义务,其中包括不能交付商品房以及逾期交付商品房两种情况。实践中经常出现的出卖人违约类型包括以下几个方面:

1、交付不能。当出卖人不能向买受人交付标的物时,则构成根本性违约,除非出于不可抗力等免责事由,均应当承担违约责任。

2、商品房面积短少的责任承担。依照《商品房买卖解释》第14条的规定,如果双方当事人未有约定,对于依据计算房款的面积误差超过3%部分,费用由出卖人承担:即超过部分,买受人无需另行支付费用,不足部分,则由出卖人双倍返还买受人。这样处理,是将出卖人交付面积误差超过3%的房屋视为瑕疵给付。这样规定,一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘,另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠,通过经济手段来促使合同有效,避免出现房地产逆向流转的后果。

3、交付迟延。商品房买卖合同中,出卖人的给付,实际应由两部分组成,一是将房屋交付使用,二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延,只是给买受人造成某些经济损失,或遭受某些不方便,这些一般可主张违约赔偿即可获取补救,所以法律不应提供直接解约权。买受人只有在行使催告后,方可行使解约权。在此中,出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。

4、商品房的质量瑕疵。《商品房买卖解释》第12条规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

5、关于房屋朝向、间距、位置不符合约定或规定的违约责任承担。对于景观房而言,如果房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观看风景遭受严重影响,都使买受人赢利的合同目的受到极大损害,买受人可以行使解约权。对于一般商品房而言如果朝向、间距、位置位置的改变导致日照、通光受到严重影响的,买受人可以行使节约权。

6、关于绿化、配套设施以及装潢不符合约定或规定的责任承担。出卖人为吸引买受人,在预售时都会对绿化率、配套设施等作出承诺,但许多出卖人在交付房屋时,往往不能兑现允诺。一般认为,这些违约并不导致生命财产遭受危险,也不严重影响生活质量,因此不能认定为根本性违约,不应行使解除权,买受人可以就此主张违约金或赔偿损失。

二 、购房合同纠纷怎么解决

购房合同中,往往有一条解决纠纷方式的条款,就是当出现合同纠纷时,是选择仲裁方式解决还是诉讼方式解决,大多数的人并不知道这两者的区别是什么,要么就随便选一个,或者是听售楼人士的介绍进行选择。

两者之间共同之处很多,当然区别也很大。我是律师而不是法学家,深知当事人的心理与要求:真出现纠纷时,没有人会去考虑诉讼方式与仲裁方式的基本原则有什么不同、指导思想有什么区别等等,当事人最关心的是自己的利益如何能够得到切实的保护,哪种方式最公平公开、最方便快捷、最经济、最便于执行,就是他们的选择。

1、从执行力度方面分析。

很多人打官司,就怕得到一张法律白条,如果无法执行,官司还不如不打。那么,仲裁的裁决结果如何得以切实执行呢。

根据我国《仲裁法》、《民事诉讼法》的相关规定,生效的仲裁裁决与生效的民事判决法律效力是等同的。当事人应当履行仲裁裁决,一方当事人不履行仲裁裁决的,另一方可以直接向人民法院申请执行该仲裁裁决,受申请的人民法院应当执行。所以,没有必要担心仲裁裁决的可执行性。

就涉外的仲裁裁决而言,按照我国现在参加的国际条约有关规定,凡承认和执行我国法院判决的国家和地区的法院,同时一般也承认和执行我国仲裁机构作出的裁决。

2、从公开性分析。

目前,法院公开审理案件的程度也是越来越高,但是,毕竟当事人不能选择法官。在这一点上,仲裁就有其非常显著的优势。

依据我国《仲裁法》的规定,如果当事人双方约定由一名仲裁员来裁决纠纷,则可以由当事人双方来共同选定该仲裁员;如果当事人双方约定由三名仲裁员来裁决纠纷,可以各自选定一名,第三名也就是首席仲裁员,可以双方共同选定或委托仲裁委员会指定。当事人自己选择仲裁员,可以保障当事人选择自己信任的有专业知识、公道正派的人士来裁决纠纷,减少了当事人对裁决公平、公正性的疑虑,也有利于裁决结果被当事人接受及得到执行。此外,仲裁过程是不公开的,这与法院公开审判是不同的,这样当事人的隐私、商业秘密等可以得到保护。

3、从便捷性方面分析。

依据我国法律的有关规定,普通程序的案件,法院一审的审限是6个月,如果一方当事人不服提出上诉的话,则二审的审限为3个月,这就是说,从理论上说,一个案件如果在法院审理,则形成生效判决的时间可能会需要9个月,对一般人而言,这确实长了一些。

如果是选择仲裁方式的话,情况就不一样。《仲裁法》中并没有明确规定仲裁的时间限制,但是各个仲裁委员会在其仲裁规则中基本都作出明确规定。例如,北京仲裁委员会就规定,仲裁庭应当在组成后4个月(不包括对专门性问题作出鉴定的期间)内,作出仲裁裁决。这样看来,仲裁所花费的时间比诉讼少一些。

最关键之处在于,仲裁一裁终局,也就是说,仲裁裁决一旦作出,即日就具有法律效力,除了法律规定的几种可申请撤销情形外,当事人不能对仲裁裁决提出任何形式的上诉、异议、复议等不服表示,只能遵守、履行。这样,就不会出现类似法院二审的过程,在时间上可能非常快捷。

北京房产律师温馨提示:

有些二手房在转让时,还被别人租赁。如果买房人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视,引起纠纷。
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