一、什么是商品房预售许可证？
什么是商品房预售许可证？商品房预售许可证，是指开发商在进行商品房预售之前向房地产管理部门申请，由其颁发的行政许可证明，主要用于证明进行预售的开发商已经取得相关的建筑资质，并对建设工程已经投入资金和进行先期建设。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售时，应当向求购人出示《商品房预售许可证》。
根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售许可证应满足下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
二、开发商怎么取得预售许可证？
开发商怎么取得预售许可证？商品房的预售是行政部门对商品房开发行政管理的一个环节，应该满足行政许可的基本程序，一是开发商的主动申请，二是房地产管理部门的审批。
（一）开发商申请
开发商申请需要的材料的与《房地产管理法》规定的预售许可要求稍有不同，在具体材料商更具体、细致。开发商取得预售许可证除满足《房地产管理法》上述要求外，还应该提交以下申请材料：
1.营业执照和资质等级证书；
2.用地规划许可证、土地使用权证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；
3.工程施工合同及关于施工进度的说明；
4.商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；
5.住宅小区配套设施规划建设及前期物业管理方案。
6.房屋交付验收办法。
（二）房地产主管部门审批。开发商要想取得预售许可证，不仅要主动申请，还要经过主管部门的审批：
1.主管审批的行政部门。2012年10月国务院最新的行政文件将房地产预售许可审批权下放，由原来的县级以上地方人民政府房地产管理部门，下放至设区的市级、县级人民政府房地产管理部门。
2.审批许可程序。首先，申请人向房地产交易管理所提出申请，并提交有关材料；其次，房地产交易管理所对申请材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和全部材料上报县建设局；最后，建设局进行审核和现场查勘，并作出行政许可决定，准于许可的，于法定时间内向申请人颁发送达许可证书。
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