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什么是商品房重复预售,商品房重复预售有哪几种类型

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

一、什么是商品房重复预售

所谓重复预售,是指出卖人在与前买受人订立商品房预售合同后,又就同一商品房与后买受人订立商品房预售合同的行为。出卖人与前买受人订立商品房预售合同之后,作为买卖对象的房屋尚未建成,无法立即进行交付和移转房屋所有权,这就为出卖人进行严重侵害买受人权益的重复预售行为提供了可能。

二、商品房重复预售有哪几种类型

分析重复预售的关键在于支持哪个买受人履行合同的请求以及肯定哪个买受人产权登记的效力。其具体可分为以下三种类型:

1、两次预售均未办理预售登记。

因未办理预售登记,前、后买受人享有的均是一般合同债权。就同一标的物而设立的多个债权,其效力是平等的,不能以合同订立的时间先后而使债权具有不同效力,故前、后买受人均有权请求出卖人履行合同。在前、后买受人均请求出卖人履行合同的情形下,应保障出卖人选择合同相对人的自由,赋予其自主选择房屋所有权归属的权利,以利于加速财产流转和提高其使用价值。一般根据预售行为所具有的特殊因素,支持该预售行为中的买受人履行合同的请求。这些特殊因素主要有:买受人已交纳了全部或大部分房款,或已办理商品房抵押贷款登记手续,而另一买受人尚未交纳房款;买受人已入住,并已对房屋进行了装修等改善行为;买受人属于商品房消费者,且其预售登记手续正在办理过程中,而另一买受人购买商品房并非为居住使用等。对这些特殊因素的认定必须符合公平原则的要求。需要强调的是如要支持后买受人履行合同的请求,则必须同时具备后买受人为预购行为时为善意的要件,即其不具有侵害前买受人债权的故意,也不存在与出卖人恶意串通,后买受人对此负举证责任,否则承担举证不能的法律后果。

在两次预售均未办理预售登记的情形下,如果某一买受人已办理产权登记,则涉及到对该产权登记的效力如何认定的问题。一般来说,办理产权登记意味着不动产物权变动公示方法的完成,不动产物权变动的法律效果已经产生,因此应贯彻“登记者受保护”原则,对该产权登记的效力予以肯定。

2、其中一次预售已办理预售登记。

因办理预售登记,买受人的期待权即获得物权的排他性效力,同时该预售合同也取得较未办理预售登记的预售合同优先的效力。此时应根据“登记者受保护”的原则来决定支持买受人履行合同的请求、确认产权登记的效力。已办理预售登记的买受人可请求出卖人履行合同,能获得产权登记,亦可请求宣告未办理预售登记的买受人取得产权登记的行为无效。但后买受人已办理预售登记,其期待权获得保护必须同时具备为预购行为须为善意的要件,并由其对此负举证责任,否则承担举证不能的法律后果。

3、两次预售均已办理预售登记。

买受人的期待权因办理预售登记而具有物权化特征,故应按“登记在先者受保护”的原则来决定支持买受人履行合同的请求、确认产权登记的效力。前买受人办理预售登记在先,其不但可以请求出卖人履行合同,获得产权登记,宣告后办理预售登记的买受人取得产权登记的行为无效,而且可以直接请求登记机关注销后买受人的预售登记。实践中亦有后买受人办理预售登记在先的情况,此时保护后买受人登记在先的期待权,必须同时具备其为预购行为须为善意的要件,并由其对此负举证责任,否则承担举证不能的法律后果。

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根据《房地产管理法》等有关规定,国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营,集体土地只有转为国有土地并经征用,开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发。因此开发商在集体土地上建设的预售商品房,由于本身不合法,很难取得房地产权证件,预购人应特别注意,不要购买。
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在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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