一、商品房预售合同有啥特点
（一）标的物的特殊性商品房预售合同中的标的物为特定物，房屋作为一种商品是不可替代物，在设计风格、建筑材料、室内装修等方面两栋房屋可能是相同的，但是其所处的地理位置、楼层、朝向、采光度以及处于不同的楼盘等因素，因此房屋买卖只能个别论价，在签订商品房预售合同时标的物已经特定。
（二）合同履行的非及时性就给付房屋价款来讲，当今很多买受人是采用按揭贷款的形式分期付款，就交付房屋的行为而言，是在合同生效后的某个时间来交付房屋，所以说合同履行具有非及时性。从而导致合同的履行需要较长的时间，进而多发生商品房预售交易纠纷。
（三）调整法律的国家干预性买房花费是一笔较大的投资，关系到买受人的切身利益，为了防止开发商实施欺诈而损害购房者的利益，国家对商品房预售进行一定干预，这种干预主要表现在法律法规以及司法解释中规定了许多关于预售行为的强行性的规范， 以此排除当事人的约定。比如，《城市商品房预售管理办法》第lO条对实行预售商品房合同登记备案制度的规定，《城市房地产开发管理暂行办法》第条对实行预售商品房权属登记制度的规定等等。
（四）性质的债权性在商品房顸售合同签订时，其房屋还没有现实存在，因此无法进行房屋权属登记从而实现物权变动。此时，买受人对于房屋只享有期待权。
二、签商品房预售合同要注意啥
（一）注意承包人的优先受偿权。
在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16章，建设工程合同第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但其出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。
预购人在购房前，了解上述一些有关商品房预售的法律知识，能最大程度的保护自己的合法权益，减少预购商品房的风险。
