一、二手房交易流程是什么
1 看房→2 谈价→3 交定金→4 签定意向→5 签合同→6 打首付款→7 评估、办理按揭8 验证（签定网络电子合同） →9 打余款→10 办理过户→11 领房产证→12 办理物业交接→（完）
1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件、房屋的基本状况、房屋的权属状况、房屋产权有无查封、有无抵押质押、有无债务纠纷、共有权人是否同意出售房屋、房屋出租情况及承租人是否放弃优先购买权等（由中介公司落实~~!）。
2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后， 双方可以签订定金合同，交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（合同内容一般包括下例条款：当事人的名称或是姓名和住所、房屋的位置（房产证号）、数量、房款、支付方式、产权过户时间、违约责任、解决争议的方法等），双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（买卖双方以及中介公司一手一份）
3、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续（卖方提供材料：本人身份证原件、结婚的提供结婚证或单身的提供单身证明…房产证及户口簿；买方提供材料：本人身份证原件、结婚的提供结婚证或单身的提供单身证明、户口簿及盖单位公章收入证明）银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，办理完这些后等银行的承诺函（一般为3-5个工作日，不包括公休日），双方带银行函到房产交易中心办理过户，完成产权登记变更，银行将贷款一次性发放（一般10-15个工作日），买方领取房屋所有权证（一般30个工作日）。
4、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方携带身份证、户口簿，向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
二、买二手房要注意什么
确认产权的可靠度
1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；
2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；
3、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
查看是否有私搭私建部分
1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
2、是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房，将一间屋分隔成两间；
3、阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
确认房屋的准确面积
1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；
2、产权上一般标明的是建筑面积；
3、最保险的办法是自己测量一下房屋内从墙角到墙角的面积。
观察房屋的内部结构
1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；
2、管线是否太多或者走线不合理；
3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。
考核房屋的市政配套
1、打开水龙头观察水的质量、水压；
2、打开电视看一看图象是否清楚，能收视多少个台的节目；
3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；
4、观察户内外电线是否有老化的现象；
5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线。
查验物业管理的水平
1、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼整洁程度及布局；
2、小区是否封闭？保安水平怎样？观察一下保安人员的数量和责任心；
3、小区绿化工作如何？物业管理公司提供哪些服务。
了解居住的费用
1、物业管理的收费标准；
2、车位的费用。
追溯旧房的历史
1、哪一年盖的？还有多长时间的土地使用期限；
2、是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤的费用。
算计一下房价
1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；
2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；
3、银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。
产权是否完整
1、确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等；
2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。
