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没有预售许可证的期房能买吗,怎样看商品房预售许可证

此文章帮助了698人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、没有预售许可证的期房能买吗

购买未取得商品房预售许可证的期房并支付房款,风险是很大的。

首先,房产公司未取得预售许可证,一般会进行所谓的“内部预售”,这本身就是一种违法行为。国家及上海市有关法律、法规已有明文规定:严禁发展商无证预售。而购房者购买无证商品房的行为也是法律禁止的。

其次,对购房者来说,其“预购”商品房的行为也得不到法律的充分保护。在司法实践中,如果因此而发生纠纷,由于上述公司的预售行为是无效的民事行为,因此购房者只能主张返还预付款并要求赔偿损失,而当该公司无财产可供执行时购房者的权益将无法得到实现。另外,如果公司在取得预售许可证后,再就购房者所“预购”的房屋与第三人签订预售合同且经房地产交易中心登记备案,则购房者为此对该房屋主张权利同样也得不到保护。这是因为购房者与房产公司之间没有合法的预售合同关系。

最后,如果房产公司广告中所作的宣传内容如楼盘的设计方案、小区规划等尚未经过规划等有关行政主管部门批准,房产公司就构成虚假宣传,属欺诈消费者的行为。对消费者来说,支付了房款后,在今后签订预售合同时,可能面临房产公司的很多承诺在签订正式预售合同时都要作出重大修改、变更,这时,购房者的购房利益就有可能得不到保证

二、怎样看商品房预售许可证

目前市场上销售的大部分是期房,买房人买房前要看商品房预售许可证,弄清项目是否合法的主要手段,就是查看该项目是否具有商品房预售许可证。商品房预售许可证应当载明下列内容:

(一)房地产开发企业名称;

(二)预售许可证编号;

(三)预售商品房的建设工程规划许可证编号;

(四)预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积;

(五)土地的用途和使用期限;

(六)发证机关和发证日期。

房地产开发企业应当按照商品房预售许可证核准的内容预售商品房。预售时,房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。

买房人除审看商品房预售许可证上是否载明这些内容以外,还要注意查看该证的真伪,以防不法开发商伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证。

按照《转让管理办法》的规定,房地产开发企业发布商品房预售广告,应当在广告中明示房地产开发企业的名称、商品房坐落位置,同时要明示商品房预售许可证编号。所以买房人在看商品房预售广告时,除了看价格、位置、户型这些你所关心的内容以外,不要忘了看一看上面是否标有商品房预售许可证的编号。如果没有,就应该打一个问号。

北京房产律师温馨提示:

根据《房地产管理法》等有关规定,国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营,集体土地只有转为国有土地并经征用,开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发。因此开发商在集体土地上建设的预售商品房,由于本身不合法,很难取得房地产权证件,预购人应特别注意,不要购买。
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在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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