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房屋预告登记的条件是什么,预告登记有什么作用?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

一、房屋预告登记的条件是什么

预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时,法律为保全这项将来发生的不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记。不动产预告登记最早为德国中世纪民法所创,《德国民法典》加以继承,并为瑞士、日本民法和我国台湾地区“民法”所继受。我国物权法亦规定了预告登记制度,该法第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。 预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”由此可见,预告登记所登记的,并非现实的不动产物权,而是关于未来发生不动产物权变动的请求权,是一种期待权。预告登记的目的就在于保护关于未来发生不动产物权变动的请求权,以维护不动产交易秩序。通过预告登记,使当事人之间关于不动产物权变动的债权请求权,因为预告登记而公示于众,使该债权请求权具有了对抗第三人的效力,即一定的物权效力,对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为,如果未经预告登记权利人同意,不发生物权效力,从而确保将来只发生该债权请求权所期待的法律结果。

因预告登记要发生物权的排他效力,故根据物权公示原则,预告登记必须具备如下要件:

(1)经预告登记的不动产物权变动的事项,须是可以本登记的事项。预告登记是为本登记作准备的,它只是一种请求权的保全,本身不具有独立的效力,只有在进行本登记后,才能发生当事人所期待的物权效果。因此,一般说来,不可以本登记的事项,也不可以为预告登记,即使已作预告登记,因该事项不可以本登记,预告登记也将毫无意义。

(2)须不动产权利人同意或有法院的假处分命令。所谓同意,是指预告登记义务人作出的同意为预告登记的单方意思表示。该意思表示须向不动产登记机关作出。该意思表示是正常情况下的构成要件。如果在登记名义人拒绝同意时,请求权人根据法院的假处分命令,可向不动产登记机关申请预告登记。依《德国民法典》、《日本不动产登记法》的规定,申请预告登记假处分时,申请人仅须证明其在实体法上有请求权即可,无须证明该请求权的行使有受到侵害的可能性。具备上述要件后,请求权人即可享有预告登记申请权,由其进行登记申请。义务人则负有协助权利人办理预告登记的义务。

二、预告登记有什么作用

预告登记作成后即具有如下法律效力:

(1)权利保全效力。在不动产交易中,当事人依债法规则产生了债权债务关系,权利人对债务人享有债权性质的请求权,但债权是相对权,基于债权平等性的本质和维护交易安全的需要,债权并不具有对抗第三人的效力。通过预告登记,使该债权以登记的方式记录下来并予以公示,使那些与预告登记的请求权内容相同的任何不动产处分,皆为无效,实际上是保障请求权得以实现并发生所期待的物权效果。预告登记最重要的作用就在于,将可能妨害或者损害履行所保全的请求权的处分视为违反预告登记的处分使其无效,这是一种相对无效。正是通过使违背请求权的处分无效,预告登记的权利人获得了保障。

(2)顺位保全效力。指实际发生预告登记的请求权所指向的物权变动时,依预告登记的顺位记入登记。预告登记在保全请求权这一实体权利的同时,因为有登记的存在,还保全了请求权人取得权利的有利顺位,使其请求权具有排斥后序登记权利的效力,以此来实现所保护的请求权的优先地位。这样,不动产权利的顺位即依预告登记的日期加以确定,而不是根据本登记的日期确定。

(3)破产保护效力。预告登记的请求权不但可以对抗不动产物权人,从而保障请求权人取得不动产物权,而且可以在不动产物权人陷入破产时,排斥其他债权人,从而实现请求权人指定的效果。这一效力,同样适用于不动产物权人死亡时,其不动产纳入遗产范围进入继承程序的情形,迫使继承人不得以继承为由要求涤除预告登记。请求权人基于预告登记破产保护的效力,可以要求破产管理人或继承人直接将指定不动产从破产财产或遗产中别除。

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