一、商品房预售有什么限制
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售方式首创于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地预售给广大投资者，如“落花片片坠落”，故商品房预售又被称为“卖楼花”。 因其可以有效地解决房地产开发企业先期资金投入的问题，因而是目前应用比较广泛的一种交易形式。在商品房预售过程中，由于工程长，交易标的有许多不确定因素，使购房者所面临的风险有比一般现房买卖大得多，购房者通过房屋预售合同只获得一种期待权，其权利的实现非常地被动。
为了保护广大购房者的权益，国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制。其中，《城市房地产管理法》第四十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”
《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”等规定对商品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。
另外，《城市房地产管理法》第四十四条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”
《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续
二、商品房预售有哪些阶段
（一）预售方申请领取《商品房预售许可证》
我国对商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门登记，取得预售许可证。房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。房地产开发企业预售商品房时，应当向预售人出示商品房预售许可证明。
城市商品房预售管理办法第七条规定开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
5、工程施工合同；
6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。”
房地产管理部门在接到房地产开发经营企业申请后，应当在 10 天之内核发商品房预售许可证或作出不准预售的决定并通知申请人。房地产开发经营企业只有取得预售许可证才能够合法进行预售。
（二）签订商品房预售合同
合同是买卖双方意思自治的产物，商品房预售合同又称为期房买卖合同，是指房地产开发经营单位于预购方签订的，就承购方交付定金或预购款，开发商在未来一定的日期交付现房的交易行为达成的合同。商品房预售合同具有一般房屋买卖合同的特点，同时又有其自身的一些特点，主要包括三个方面，
第一：主体方面，预售房必须是符合《城市房地产管理法》第44条所规定条件的企业法人。
第二：合同形式方面，预售方和预购方必须签订书面合同，口头协议无效。
第三：商品房预售合同须登记备案。然而房地产行业的合同比较混乱，商品房预售合同尤甚，霸王合同霸王条款随处可见，这有着深刻的社会根源：一是合同双方信息不对称；二是经济力量不对等。就商品房买卖而言，房地产开发商对这方面的法律法规知识比消费者懂得多，经济实力也比消费者强，处于绝对强势地位。近些年房价连年攀升，以北京为例，市区地段比较好的楼盘，一个月一个价，楼市火爆，开发商的房子就像皇帝的女儿那样根本不愁卖不出去，很多情况下，开发商拟定的合同根本就没有修改的余地，只有选择签或者不签。2005年3月15日，《北京市商品房预售合同》正式在全市推行使用，虽然新合同对合同内容进行了细化，但是真正实施起来还是有相当难度。
（三）办理商品房预售合同登记
我国新出台的《物权法》规定了商品房预售登记制度。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
在这之前，我国《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》对商品房预售合同做出的是关于备案的规定。商品房预售人须将合同依国家法律规定报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
预告登记制度和备案制度相比可以说是一大进步。二者相比，物权法的新规定明确了预告登记的对抗效力，即“预告登记后，未经登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。而先前的预售合同备案制度本身并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，也无法产生如同产权转移登记那样的对抗力的顺位保留的效力。备案制度只赋予了商品房预售登记行政管理上的意义，却未赋予其对后发生的物权变动的对抗效力。在这一点上，商品房预售的登记制度，明显的弥补了先前的不足，可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。
但是，预售合同登记制度与传统民法上的不动产物权登记制度又不相同。预售合同登记行为的发生，是依当事人的约定选择发生的，即“按照约定可以向登记机构申请预告登记”。换句话说，物权法以相对灵活、宽松的字眼，赋予权利人选择行使登记的权力。商品房预售合同的登记并非合同的生效要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系。而在传统民法中，登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的，而预售的商品房是在建设中的期房，在买卖时还未建好，也不可能和现房那样成立完整意义上的房屋所有权或其他物权。
故此，可以认为，商品房预售合同的登记制度对购房者权益的保护，在程度上仍需要靠购房者自行拿起法律保护的武器。2003年6月1日正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款也作了这样的规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。
