一、什么是商品房认购书
商品房认购书就是指购房者和开发商在签订商品房预售合同或商品房买卖合同之前签订的文书，主要是确认购房者在将来某个时间与开发商进行进一步洽谈、签订购房合同的预约。这种商品房认购书在法律上没有明确的规定，但在实践中却广泛存在。其使用的名称也很不一，被称为认购合同、预订合同、预订书、确认书等。
当商品房认购书满足以下条件时应该认定为商品房买卖合同：
1、具备《商品房销售管理办法》中规定的商品房买卖合同的主要内容，即：
（1）当事人名称或者姓名和住所，即写明了商品房的具体地址或者购买人的姓名、住址等；
（2）商品房基本情况，即所购房屋的一些基本信息；
（3）商品房的销售方式，例如是按揭还是一次性付款；
（4）商品房价款的确立方式及总价款、计款方式、付款时间；
（5）交付使用条件及日期，比如什么时候办理交接手续等；
（6）装饰设备标准承诺，例如对房屋的配套设施的约定，有什么标准；
（7）供水、供电、供热、燃气、通风、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（8）公共配套建筑的产权归属；
（9）面积差异的处理方式；
（10）解决争议的方法，例如如果发生纠纷是在哪个法院上诉；
（12）违约责任的承担方式；
（13）双方约定的其他事项。
2、出卖人已按约定收取购房款。“出卖人已按约定收取购房款”应理解为：认购书已实际履行，出卖人已收取了购房款。这里所称“购房款”既应包括全款，也应包括部分购房款。
二、签订商品房认购书需要承担法律责任吗
当购房人在签订商品房认购书后，是否一定要买这里的房子呢？如果不买，会承担什么样的法律后果呢？关键在于合同是怎么约定的：是预约当事人必须签订购房合同，还是仅仅是对购房合同的进一步磋商。也就是说，购房者的义务是必须将来签订购房合同，还是只要进行了合同的磋商就算履行了商品房认购书的义务。
在实践中，如果认购书的内容与商品房买卖合同的内容基本一致，并且买受人已经支付了部分的房款，那么该认购书具有买卖合同的效力，任何一方违约都会承担违约责任。
但是实际上，购房合同的内容是很复杂的，商品房认购书通常并不具备购房合同的全部内容。所以，双方仅保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。也就是说，商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要双方到期前来洽谈，并对认购书已经约定的条款都同意作为购房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。也就是说，根据商品房认购书只能要求对方通过诚信地谈判订立本约。反之，如果当事人已经就达成本合同尽了诚信谈判的义务而合同最终没有达成，也不承担任何责任。
通过阅读文章，我们可以看出商品房买卖过程是很复杂的，它可能会存在认购书转变为合同的风险，此外，由于商品房买卖涉及的金额比较大，同时在签订协议的过程中还会约定违约金、定金、或者订金等内容，由于一字之差很可能导致不同的法律后果，比如定金与订金，如果约定的是定金，一旦违约是要支付双倍违约金的。所以，如果您要购买商品房尤其是数额很大的，一定要请专业的律师协助您，以防日后产生不必要的纠纷，那样处理起来会更麻烦。
