一、商品房售楼书是什么？
商品房售楼书是由房地产开发商或者房产销售公司制作的，向不特定的公众发送的关于房屋情况的一种宣传资料，多数是在房屋尚未建成，预售阶段对外发行的。
在一般情况下，开发商制作的售楼书会包括以下内容：
（一）楼盘的名称、价格、位置；
（二）楼盘的实景图、户型图；
（三）小区的物业配备设施情况以及小区周边的环境介绍；
（四）楼盘销售的资质证号；开发商、代理商、设计施工单位、物业管理公司名称；
（五）楼盘的销售热线及其他咨询方式。
二、实际情况与售楼书不符怎么办？
虽然只有双方正式签订的《合同》或《补充协议》才是双方真正的意思表示，是双方的承诺，才具有法律上的效力。从法律意义来讲，《售楼书》是一种要约邀请，是开发商向购房人发出的，请其购买房屋的意思表示，并不具有法律效力。
但是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
因此，一旦发生了实际情况与售楼书不符的情形，购房者应先确认不符的部分是否为重要内容，如果为重要内容如售楼书中介绍说一次性付清房款的购房者可享受五折购买停车位，但是实际上却是全价出售，这样就可以认定为开发商违约。购房者可以要求开发商承担违约责任，如支付合同约定违约金或者退还一半购置车位的款项，甚至可以要求开发商退还已支付的房款，并且解除合同。
以上就是关于商品房售楼书是什么，实际情况与售楼书不符怎么办的介绍。因为不少购房者都是被《售楼书》吸引才决定购房的，为了避免未来可能产生的纠纷，建议购房人将开发商在楼书中承诺的与其有关的重要内容写在补充协议中。日后一旦发生争议、纠纷，《售楼书》就可以直接作为证据进行使用，使购房者在与开发商的博弈中占据主动地位。若您正为《售楼书焦头难额，您可以向专业的房产律师咨询求助。
