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怎样才能解除购房合同,解除购房合同需要注意什么?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:购房合同签订之后,还想退房,必须先看“条件”是否够格,否则只能通过与对方协商才能解除。那么哪些情况购房者可以行使解除权解除购房合同?如果自行协商解除,又需要注意什么?看完本文,您就明白了。

一、怎样才能解除购房合同

购房人在何种情况下可以退房是有法律规定的,如果没有出现法律规定的解除合同的情形,就必须履行购房合同,除非当事人达成一致解除合同。也就是说解除购房合同主要有两种方式。一个是法定情形的出现,一种是当事人协议解除。

根据《民法通则》、《合同法》、《担保法》法律规定,买房人所享有可以退房的条件有以下8种情况:

1、开发商未取得相应的批准、证件

《城市房地产管理法》第44条对商品房预售限定了严格的条件,其中取得商品房预售许可证是开发商预售的前提。如果开发商没有取得预售许可证进行预售,所签订的合同则没有法律效力,业主有权要求退房。

2、开发商擅改规划

在签订商品房买卖合同后,如果开发商未经买方同意单方变更朝向、面积、户型等规划、设计,买方有权要求解除合同,并要求开发商支付相应赔偿金。

3、按揭未获批准

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第23条规定,因不可归责于买方的事由导致不能签订商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,买方有权请求解除合同。

4、卖房人出现先卖后抵、一房二卖或先抵后卖的情况

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》规定,合同订立后,出卖人出现以下情况,买受人有权要求解除或撤销合同并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿:未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;或又将该房屋出卖给第三人的;隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

5、房屋面积有误差

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积误差比绝对值超过3%,买受人有权请求解除合同。

6、房屋质量不合格

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第12条、第13条明确规定,如果房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人有权解除合同,并要求赔偿损失。

7、迟延交房

迟延交房超过三个月购房人就可以解除合同,开发商退还房款并赔偿损失。

8、不能办证

如果因开发商原因致使超过办证期限未取得房产证,买方有权选择退房并要求开发商支付赔偿金。

二、解除购房合同需要注意什么?

如果没有出现上述的8种法定情况,就需要当事人之间协议解除,那么在协议解除时,我们需要注意什么?

1、必须与对方协商,并取得对方的同意,同时承担相关约定的违约责任。且最重要的一点是,一定要及时签订书面解除合同协议,如果是通过中介机构办理的,必须三方到场,共同在书面解除合同协议签字后方可生效。

2、签订书面解除合同协议时,必须要对合同失效的时间、合同名称、合同编号以及需解除的具体部分等进行明确的约定,双方或者三方签字后生效。

3、如果出现某一方确实因为身在外地等个人原因,无法到场签订书面解除合同协议的,征得对方同意后,可以出具书面委托书委托他人办理,但这里必须提醒另一方,在条件允许的情况下尽可能寻求途径核实委托书的真伪,提高警惕,以防受骗。

4、如果双方就悔约以及签订书面解除协议等事宜已经协商妥当,并有了口头约定,那么为了更好保护自己的权益,应采取适当的手段,比如留下录音、传真件等证据,以防日后产生纠纷,起到保护自己利益不受损害的作用。

以上就是关于“怎样才能解除购房合同?”,“解除购房合同需要注意什么?”的介绍,如果要行使解除权解除购房合同必须注意是否符合法律规定8种情况,并要遵循一定的程序,尤其要注意权利行使的时限问题。如果想要通过协议解除购房合同,最好事先向律师咨询,让他指导您签订解除合同,帮您细细筹划,使您的权益更有保障。

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北京房产律师温馨提示:

购房人在填写购房合同前最好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案,房屋交付前,购房人想换名字,需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续,除了要花更名费,还需要房地产商的同意。房屋交付后,购房人要想换名字,只能等到拿到房产证后办理过户,费用就更大了。
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专业房产律师温馨提示:
在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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