一、什么是承租人的不作为义务
租赁合同中，承租人的不作为义务主要包括以下内容：
（一）不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物。
承租人基于租赁合同对于租赁物所享有的租赁权，从权利属性上来讲，系属债权，因此，承租人只有在经过出租人同意的前提下，方可对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，即对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。当然对于出租人要求承租人恢复原状的请求权，法官应当依据诚实信用原则加以判断，如果出租人权利的和主张违反了诚实信用原则，不能支持。
承租人经过出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物理的，在返还租赁物时，仍有残存价值的，在当事人没有特别约定时，出租人应进行补偿。
（二）不得随意转租。
所谓转租，是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。转租与租赁权的让与不同，其区别在于：首先，就法律性质而言，转租系承租人与次承租人之间成立新租赁合同；租赁权让与为租赁债权的转让，在实践中，经常与营业财产一并出租。其次，就当事人各方的法律关系看。转租时，转租人于转租后，仍享有租赁权，同时在转秀人与次承租人之间又产生一新的租赁关系，基于此租赁关系，转租人在租赁物上为次承租人再度设定新租赁权；租赁权的让与则不同，在承租人让与租赁权时，承租人于转让租赁权之后，退出租赁关系，第三人代其位，成为租赁合同的当事人。于次，就取得方法而言，转租中，次承租人租赁权的取得属设定的取得；租赁权的让与中，受让人租赁权的取得，属移转的取得。另外，就法律关系的内容看，转租中，次承租人对于承租人租金的支付，一般分期进行；租赁权的让与，受让人对于作为转让人的承租人，则一般须一次性给付对价。转租中，两个租赁合同的条件可以不同，而租赁权的让与中，受让人承受让人的地位。
二、如何认定承租人转租
就转租，不同国家和地区立法的规定不一。根据承租人进行转租自主程度的不同，大致可以区分为两类：
一类系限制主义模式，即规定非经出租人同意，承租人不得转租或让与租赁权。德国典即采此见解。另一类系自由主义模式，法国民法典采用这种模式。
我国合同法就转租，通过《合同法》第224条不难看出，明显采限制主义模式。根据承租人的转租，是否经过出租人的同意，可以将转租区分为合法转租与非法转租。其中合法转租，即是指承租人的转租取得了出租人同意。出租人既可以在承租人转租前，经概括授权的方式或个别认可的方式表示同意，也可以在事后予以追认。在实践中，事后的追认常采默示的方式，比如出租人对于次承租人请求租金的支付或增加，但在发生纠纷时，次承租人应承担相应的举证责任，证明出租人已默示同意。出租人一旦表示同意，即不得随意撤回，以保护次承租人的利益。
（一）承租人经出租人同意转租的，当事人之间发生如下法律关系：
首先，就转租人与次承租人而言，双方当事人的关系与普通的租赁并无区别。但在出租人与承租人之间的租赁关系与承租人和次承租人之间的租赁关系同时终止时，次承租人可以直接将租赁物返还给出租人，免除其对于承租人的返还义务。在次承租人了取得租赁物的所有权时，次承租人即取代了出租人的地位，此时，承租人得以其租赁权对抗之，就承租人和次承租人（新的出租人）而言，租赁关系并不消灭。
其次，出租人和承租人而言，两者的租赁关系不因转租而受影响，承租人并应就因次承租人应负责的事由所产生的损害 向出租人负赔偿责任。可见，承租人在此情形下承担的是无过失责任。
再次，就出租人与次承租人之间的关系而言，双方当事人之间原本并不存在直接的法律关系，但一些国家和地区的立法又基于保护出租人利益的法律目的，确认在特定的法律关系中，次承租人得直接向出租人履行承租人应当履行的义务，出租人也得直接向次承租人行使承租人得行使的权利。
需附带指出的是，转租是以承租人存有租赁权为基础的，在承租人的租赁权因合同终止等原因消灭时，次承租人不能向出租人主张租赁权。如因此导致次承租人不能得到租赁权而受有损害时，次承租人也只能向转租人请求赔偿。
（二）非法转租，是指未经出租人允许所进行的转租。基于非法转租，在当事人间雪生如下法律关系：
首先，就转租人与次承租人之间的关系而言，双方当事人之间的租赁合同可以生效，从而发生债的效力，基于此债的效力，转租人负有使次承租人取得对租赁物为使用、收益权利的义务，因转租人不能使次承租人取得租赁物的使用、收益的权利，次承租人得向其雍违约的损害赔偿责任。
其次，就出租人与承租人之间的关系而言，承租人擅自转租为严重的违约行为，出租人有权解除合同。对此，就转租采限制主义国家和地区的立法大多设有明文。我国《合同法》第224条即明确规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”出租人解除合同的，并可请求违约的损害赔偿和基于合同解除所产生的损害赔偿；出租人不解除合同的，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受影响。
再次，就出租人与次承租人之间的关系而言，次在租人的租赁权不得对抗出租人。在出租人终止租赁关系时，出租人自得直接向次承租人请求返还租赁物。
