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案例 沈辽河与上海易通房产开发经营公司预售合同纠纷案
【案情简介】
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈辽河
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海易通房产开发经营公司
原审原告（原审反诉被告）：王荣
原审原告沈辽河、王荣为与原审被告上海易通房产开发经营公司因预售合同纠纷，向原审法院提起诉讼。
原告沈辽河、王荣诉称：己方与上海易通房产开发经营公司签订《上海市内销商品房预售合同》，但上海易通房产开发经营公司未在合同约定的期限内交付房屋，构成违约，要求上海易通房产开发经营公司支付违约金。
被告上海易通房产开发经营公司辩称：本公司未交付房屋是事实，但沈辽河、王荣未完全支付房款，故本公司不承担逾期交房的违约责任。
反诉原告上海易通房产开发经营公司诉称：由于沈辽河、王荣入住了系争房屋，但未按合同约定支付房款余款，构成违约，据此要求终止双方预售合同，由沈辽河、王荣支付房屋使用费96，000元。
反诉被告沈辽河、王荣辩称：由于上海易通房产开发经营公司未取得交付使用许可证及房地产权证，即上海易通房产开发经营公司未正式交房，出于房款安全的考虑，自己才未付清房款。但上海易通房产开发经营公司曾出具承诺书同意己方入住，现又提出终止合同，自相矛盾，故不同意上海易通房产开发经营公司的反诉诉请。
原审法院经审理查明：沈辽河与王荣系夫妻。1996年10月，王荣与上海易通房产开发经营公司签订了《购房协议书》，约定王荣向上海易通房产开发经营公司购买本市某处房屋一套，总房价款为539，040元。1997年7月，沈辽河、王荣与上海易通房产开发经营公司另行签订了《上海市内销商品房预售合同》，约定由沈辽河、王荣向上海易通房产开发经营公司购买上述房产，总房价为539，040元，上海易通房产开发经营公司应于1997年7月30日前交房；付款方式为：合同签订时支付定金30，000元，余款于1997年7月30日前付清。上述协议签订后，沈辽河、王荣于1996年10月3日支付定金30，000元，余款至今未付。另1996年6月20日，上海易通房产开发经营公司取得房屋的预售许可证。1998年5月21日，上海易通房产开发经营公司取得房屋的建设工程质量核验证明书，但其至今仍未取得系争房屋的交付使用许可证及房地产权证。
原审法院经审理认为：由于沈辽河与王荣系夫妻关系，涉案房屋系双方共同购买，属双方共同的财产，故二人可共同起诉及应诉。沈辽河、王荣与上海易通房产开发经营公司签订的商品房预售合同合法有效，对双方都有法律约束力。现沈辽河、王荣在交付了大部分房款后，上海易通房产开发经营公司至今未能交房，且因上海易通房产开发经营公司尚未取得房屋交付许可证，对何时可以交房其亦难以预料，故沈辽河、王荣拒绝支付剩余房款的行为应视为沈辽河行使不安抗辩权，不构成违约。上海易通房产开发经营公司以沈辽河、王荣延迟支付房款而要求终止合同并支付房屋使用费的诉请不予支持。同样，由于沈辽河、王荣没有在不解除合同且未付清所有房款的情况下追究上海易通房产开发经营公司违约责任的权利，故对沈辽河、王荣要求上海易通房产开发经营公司支付违约金的诉请一并不予支持。据此，原审法院判决：一、沈辽河、王荣要求上海易通房产开发经营公司支付违约金139，522。50元的诉请，不予支持；二、上海易通房产开发经营公司要求终止与沈辽河、王荣签订的《上海市内销商品房预售合同》的诉讼请求不予支持；三、上海易通房产开发经营公司要求沈辽河、王荣支付房屋使用费96，000元的诉请，不予支持。
判决后，沈辽河不服，上诉称：上海易通房产开发经营公司未按约定交付房屋及办理产证，且不知何时能够履行合同。故上海易通房产开发经营公司构成违约，理应承担违约责任。请求法院改判支持自己在原审中的诉讼请求。
上海易通房产开发经营公司表示服从原判。
王荣表示与沈辽河意见一致。
二审法院经审理查明：原审法院认定的事实无误。
二审法院经审理认为：双方签订的商品房预售合同合法有效。沈辽河已实际入住系争房屋，且其未付清房款，亦不愿解除合同，故其要求上海易通房产开发经营公司承担逾期交房的违约责任，缺乏依据。原审法院就此驳回沈辽河、王荣的诉请，并无不当。沈辽河与上海易通房产开发经营公司所签订的合同约定房款尾款在交房时付清，这一约定表明沈辽河支付房款尾款与上海易通房产开发经营公司交房应当同时履行，而上海易通房产开发经营公司至今尚未取得房屋的交付使用许可证，显然未履行交房义务。故沈辽河不支付房款尾款的行为属于正当地行使同时履行抗辩权的行为，在上海易通房产开发经营公司履行交房义务之前，沈辽河有权不支付房款尾款，此行为不构成违约。据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出驳回上诉，维持原判的终审判决。
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本案涉及到在合同履行中的特殊法定权利---同时履行抗辩权和不安抗辩权的法律适用。当事人履行商品房买卖合同这类双务合同的过程中，在符合法律规定的条件时，可以依法行使法定的抗辩权，这是法律赋予当事人保护自己合法权益的一种有力手段。
《中华人民共和国合同法》（以下简称我国《合同法》）第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”
同时履行抗辩权是指双务合同的当事人一方，在对方未履行其义务或者履行不适当时，有权拒绝履行自己的义务。同时履行抗辩权是我国法律规定的抗辩权中的一种。对于抗辩权，可以简单地这样理解：当对方要求己方履行义务时，己方可以拿出来对抗对方、证明自己不履行义务的行为合法的法律依据。以同时履行抗辩权为例，当对方要求己方履行合同义务时，己方可以提出抗辩称对方尚未履行合同，如果这一抗辩成立，对方确实未履行其义务，则己方不履行合同的行为不构成违约。
