一、什么是买卖不破租赁
买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。我国《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《民通意见》一百一十九条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。但在司法实践中，买卖不破租赁其实受到诸多因素的影响。
二、出租人卖房承租人该怎么办
1、事先办理房屋租赁登记。由于出租人卖掉了房屋，而新房主要求承租人返还房屋的事情常有发生，因此而产生的纠纷也非常多，为了确保我们享有买卖不破租赁的权利，我们在租房时，最好要求办理房屋租赁登记，因为，在司法实践中由于债权债务的关系，为了避免债务人虚构租赁关系，保护新的房屋所有权人的利益，许多法院为承租人“买卖不破租赁”的权利设定了严格的条件，即要求承租人应事先办理租赁登记。
2、没有办理租赁登记时。法律在保护承租人权利的同时，也应当考虑保护房屋买受人的权利，两者的权利在法律上是平等的。当租赁合同未予登记，或者买受人不知道系争房屋租赁事实的，相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行。 同时，出卖人未向买受人告知租赁事实，导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的，应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任。
3、买卖不破租赁还受到其他权力的影响。如在不动产抵押权之上设定的租赁关系等情况下，买卖不破租赁都是限制适用的。
以上就是本文对”什么是买卖不破租赁”以及“出租人卖房承租人该怎么办”的一些相关介绍。“买卖不破租赁”在法律适用上其实还是受到很多方面的限制的，如在不动产抵押权之上设定的租赁关系上的限制适用等情况。我们在租赁房屋时，应该办理房屋租赁登记，如果发生出租人卖掉房屋而新房东要求返还房屋的纠纷时，为了更好的维护我们的权益，最好向专业的律师进行咨询。
