一、什么是商品房认购书？
（一）基本概念
商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同，而且独立于正式房屋买卖合同。根据《中华人民共和国民法通则》有关规定，“认购书”是当事人的“预约”请求。即在订立购房合同前，当事人约定将来签订合同的民事行为。因此，“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。
（二）特征
商品房认购书是确定商品房认购书当事人合同权利义务以及该商品房认购书是否合法、有效的根据。一个合同的主要条款有时是依照法律、行政法规的规定直接确定，也可以根据合同的性质或者当事人的约定确定。
在我国，房地产合同的主要条款多数是法律、行政法规直接规定，这是由房地产合同的性质所决定的，然而，由于对商品房认购书没有具体确定的相关法律规定，所以商品房认购书的主要条款是由当事人约定和实践操作习惯所决定的。
二、商品认购书有什么作用？
（一）性质
根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
这条规定承认了商品房买卖认购书的效力，并着重规定了定金条款的适用。从其内容分析，该解释认可了商品房买卖认购书作为预约的性质。
（二）效力
根绝我国法律的规定，认购书必须包含以下三项内容：
1、将来要签订的《商品房买卖合同》全部内容
2、当事人做出的在将来某个条件具备时签订购房合同的承诺
3、如在某个条件具备时不签订购房合同，“认购书”的当事人应承担违约责任。
然而，时下开发商出具的认购书多数仅有后两项，对“将来要签订的购房合同所有内容”一项却鲜有涉及。此外，认购书中涉及的预付款项也应表述为“订金”，而绝非需要履行购房合同所有条款的“定金”。而且，认购书通常还要双方签字盖章。
如果具备上述内容及形式，尤其是认购书中约定了买卖双方具体的权利义务后，一般说来，认购书就其表述的内容具有了一定的约束力，并具备了相应的法律效力，只要其内容不违反法律规定，且买受人所购物业（楼盘）的法律手续齐备（五证齐全），该认购书一般具有一定的法律效力。
以上就是对“什么是商品房认购书，商品房认购书有什么作用”的解答，希望能对您有所帮助。总的来说，只要具备一定的条件商品房认购书就具有了法律效力对于签订双方都有法定的约束力，所以对于认购书一定要谨慎对待。尤其是对于处于弱势的消费者来说，稍微不注意可能就会使自己的利益受到极大损害，所以在签订认购书前最好能咨询专业的法律人员。
