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二手房交易如何解决户口问题,如何明确税费问题?

此文章帮助了1945人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、二手房交易如何解决户口问题

有的买房人购买了二手房,办理完过户及入住手续后,想把户口迁过来,可是到派出所办理迁户口的手续时,发现原房主的户口还在这里,派出所不给我办理迁入手续,找原房主要求她把户口迁走,但原房主拒绝配合,出现这类问题怎么解决?目前买卖二手房发生户口问题的纠纷越来越多,一般买房人最关心的是房屋的产权是否合法、价格是否便宜,在谈判过程当中把主要精力都放在自己最关心的问题上,往往忽略可能引发对买方不利后果的户口问题。如果对于二手房交易过程当中的户口问题没有明确处理的方式,那么一旦发生纠纷,处理起来相当困难。因为户籍的迁入和迁出归公安机关管理,对于迁入迁出的条件公安机关的行政行为很多是受户籍政策的限制。比如,卖方将房屋卖掉后再也没有其它合法来源的房屋,没有其他的房屋可供卖方迁入户口,那么买方理由再充分,公安机关都不会将卖方户口强行迁出的。因此,买方的户口也就无法迁入。如果在合同中对于户口的迁出问题双方没有约定,对此问题发生争议不属于法院的受案范围,因此法院对于此类案件是不予受理的。

有鉴于户口问题的复杂性,建议购买二手房时购买人为了避免因户口问题而引发房产纠纷,买方要做以下两件事情:一是要求卖方出示户口本,在必要时到公安机关查询交易房屋的户籍状况。通过审查卖方的户口本或到派出所调查,买方可以基本了解卖方的户籍是否在出售的房屋之中,如果户籍在出售的房屋当中,要求其限期迁走。二是买方就户口问题与卖方进行协商,约定户口不能按期迁出的违约责任,比如不能按期迁出按房价款的日万分之五承担违约责任,直至迁出为止,或者将户口问题与付款的进度挂钩,在履行完过户手续等义务后卖方将户口迁走再支付最后一笔购房款。

二、二手房交易如何明确税费问题

二手房交易中的税费是由相关的法规及政策规定的,对于由谁交纳是非常明确的,但是卖方经常要求其售房价格自己净得多少万,而不包括税费,这样税费就存在争议了,因此必须在合同中约定税费的承担方式或变更售房款的价格。另外,二手房交易税费变化比较大,存在签订时双方都没有预料到的税费,但在过户时却已经开始征收了,这种情况经常导致买卖双方发生争议,税费由谁来交,因此在买卖双方交易过程当中对于税费政策的调整导致买方或卖方收益减少或超过预期的情况下,买卖双方应明确税费政策变更后合同履行的问题,比如双方解除合同,或者税费由某一方承担,或者税费由双方按比例共同承担。

北京房产律师温馨提示:

购买未满5年的二手房,当事人常用"延期交付,先租后买"的方法避税,事实上这办法对买卖双方而言都是没保障的,房屋在相当长一段时间内无法办理过户,产权仍是卖方的,如房价上涨或下跌,买方或卖方宁愿赔偿违约金也不交易。因此,延期交付易引起反悔,建议大家不要冒这个险。
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二手房流程

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专业房产律师温馨提示:
有些二手房在转让时,还被别人租赁。如果买房人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视,引起纠纷。
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