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承租人何种情况可解除租赁合同,提前退租能要回租金吗

此文章帮助了670人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

承租人何种情况可解除租赁合同

有下列情形之一的,当事人可以解除合同:当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。233条规定,租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

本案中,房屋空气甲醛超标,危及承租人健康,承租人可以随时解除。这种解除权是法律赋予的,即法定解除权,不需要双方特别约定。

但法院似乎认为已交付租金应当全额返还,本律师认为值得商榷。解除合同没有溯及力,解除前合同还是合法有效的。甲醛超标是一个较常见的居室环境质量问题,并不会导致房屋完全不能居住使用,只是不应按照原标准支付租金。承租人占有和使用了房屋,应当适当支付。

石某与郑某于2002年6月12日签订租赁合同,约定石某向郑某承租上海市普陀区某房屋一套。合同签订后,石某支付郑某租金保证金。2002年7月,石某因感觉承租房屋内空气质量存在问题并引起不适,至消费者协会投诉,要求终止租赁合同,但因郑某拒绝而未能达成一致意见。同月,石某与他人另行签订了租赁合同。2002年8月,上海市预防医学研究院出具检验报告,评价为:郑某出租给石某的房屋中,卧室、客厅空气中甲醛浓度不符合GB50325?2001卫生标准。

提前退租能要回租金吗

于是石某向法院起诉,要求终止租赁合同,由郑某退还收取的租金和保证金。郑某辩称:石某在签订租赁合同前,曾多次实地察看,从未提出空气质量有问题;既然双方已签订了为期一年的合同,石某仅租赁了两个月即提出终止,是石某违约,故不同意石某的诉讼请求。

法院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。根据法律规定,郑某作为出租人,除履行交付义务外,还应当保证所交付的房屋在良好的状态下,能够为承租人正常居住使用,具备应有的使用价值,符合居住的用途。现经有关部门检测,出租房屋卧室内每立方米甲醛含量超过国家规定的卫生标准,石某依法享有解除合同的权利。造成上述合同解除的责任在于房屋出租人,石某要求郑某返还已支付的租金,理由成立。至于石某明确表示愿意承担自起租日至向郑某提出终止租赁之日的租金,该行为是石某对自己民事权利的处分,予以准许。据此法院判决:郑某应自本判决生效之日起十日内返还石某租金4813.48元及保证金7477元。

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