一、什么是预告登记
合同双方达成买卖不动产的协议，购买方以免日后难以实现物权，依照法律的规定能够像有关机构进行登记，这种登记就是预告登记，如果出卖人在登记后欲将其不动产转让给其他人的话，必须经过预告登记权利人同意， 否则不发生物权变动的效力。据此笔者以为，经预告登记所保全的这种债权请求权在本质上仍然是债权，是法律为了强化其效力而使之具有了一定的物权化的性质，因此应该属于物权化的债权，具体分析如下：
预告登记保全请求权性质上为债权。表现在：
1、在现行法上，对于预告登记的效力大多数国家采取“处分相对无效”的原则，也就是说处分只在请求权担保目的的范围内发生效力。这就是说，如果对物进行处分并不妨碍债权人实现请求权的话，那么此处分是有效的。由此可见，即使已经进行预告登记，债务人对标的物仍然享有占有、使用、收益、处分的权能。债权人在履行期限届满时只能请求债务人履行，并不能对预告登记的标的物直接进行支配。
2、在预告登记完成后，债务人仍然可以主张对所保全的请求权的抗辩权。
预告登记保全请求权的物权化特性。表现在：
1、通过预告登记债权人购买特定不动产的权利优先于其他人。
2、经预告登记的债权能够对抗债务人在其后对标的物处分行为，当然这种对抗以该物权对请求权造成妨碍为限。
3、如果第三人侵害了标的物，办理了预告登记的债权人有权请求排除妨害、赔偿损害。
二、商品房预售登记与预告登记有什么不同
商品房预售登记是指商品房预售人以申请人的身份将商品房预售合同到登记机关进行登记备案，是国家通过此途径来实现对商品房预售行为的行政管理。我国的商品房预售登记与预告登记在很多方面具有相似之处是不可否认的，两者都是不动产登记，两种登记都是在不动产物权变动的本登记之前发生的，均没有导致不动产物权变动的发生。但二者还是有一定差别的，不能将我国的商品房预售登记等同于预告登记。二者的区别表现在以下几个方面：
预告登记在很多国家大都规定在民法典（如德国）或不动产登记法（如日本）中，完全遵守自愿登记原则，而在我国目前还没有专门的不动产登记法，在民法通则中还没有关于商品房预售登记的规定：商品房预售登记却是相反的，属于强制登记。
预告登记登记的是请求权，具有公示作用，能够保全债权请求权，也就是以保全债权请求权为使命。从我国的规范性文件的规定来看，其均将商品房预售登记认定为“登记备案”而不是“登记公示”，登记的对象为商品房预售合同，纯粹是一种行政管理手段，不具有公示性。
预告登记制度的最终目的是为了实现对不动产债权人的利益的保护，债权人有权申请预告登记，通过预告登记能够使其对不动产的债权请求物权化；而我国的商品房预售登记的合法申请人是预售人，预购人并不是提出预售登记的合法权利人。从现行法律的规定来看，商品房预售登记是预售人理应负担的一项公法性的义务，而从登记申请的角度来看，这同时也是预售人的一项权利，预售人申请登记行为是预购人办理预售登记前提。
