一、购买抵押房是否有效？
（一）抵押房购买合同的效力如何
买房合同有效要满足3个条件：
1、行为人具有相应的民事行为能力；
2、意思表示真实；
3、不违反法律或者社会公共利益，结合《合同法》第44条，协议自成立时生效。协议的效力在签订之时即已确定，不应通过协议的履行来反决定协议的效力，这样做才符合《民法通则》及《合同法》诚实信用原则的需求。诚实信用是民事社会活动中的“帝王法则”、最高准则。
（二）购买抵押房，产权能否变动
被转让房屋因为设置了抵押权而不能转让，应理解为房屋产权变动的结果条件，而不是原因条件，不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记，不发生物权转移，但转让协议本身不应受到影响，协议仍然有效。这即是《物权法》第15条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
二、买的房屋设置了抵押怎么办？
（一）购买抵押房屋存在较大风险
根据我国相关法律的规定，即使标的是抵押房，购房者与开发商订立的买房合同并不必然无效。购买者，则应在购买前对房屋法律状态进行详尽了解，如拟购房屋设置定抵押，建议谨慎购买，如确需购买的，应当符合《担保法》对于抵押物转让的相关规定，并应在房地产交易合同中对如因抵押导致交易不能正常进行等情形的处理方法进行明确约定。
（二）开发商隐瞒房屋抵押情况，购房者可要求赔偿
我国目前的法律法规，对于房地产开发企业在进行土地抵押后是否能出售商品房并没有明确的禁止性规定。而《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也仅对开发商“故意隐瞒将所售房屋已经抵押的事实”的情形明确了购买者可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，并没有对土地抵押后商品房是否可以买卖、如因土地抵押权人实现抵押权导致购房合同无法履行的处理方法等问题予以明确。
以上就是对“购买抵押房是否有效，买的房屋设置了抵押怎么办”的解答，希望能对您有所帮助。随着我国市场经济的发展，利用房地产抵押进行经济活动的情形日益普遍。不少房地产交易者在不了解相关房地产抵押法律的情况下对设置定抵押的房产进行交易，而导致交易无法顺利进行或是使自己的权益难以得到有效保护，所以消费者在购买房屋时一定要多加注意，如果对于相关政策规定缺乏了解一定要及时咨询律师，以保障自己的合法权益。
