一、什么是商品房预售
商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。商品房预售具有以下特征：
1、商品房预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或挫去效力的根据。
2、商品房预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。
二、商品房销售需要具备哪五证
1、市房屋土地管理局的“中华人民共和国国有土地使用证”；
2、市城市规划管理局的“中华人民共和国建设用地规划许可证”；
3、市城市规划管理局的“中华人民共和国建设工程规划许可证”；
4、市城乡建设委员会的“建设工程开工证”；
5、市房屋土地管理局的“商品房销售许可证”；
（1）属于期房预售的，应取得该市的“商品房预售许可证”；
（2）属于外销商品房的，应取得该市的“商品房外销许可证”；
（3）属于外销商品房预售的，应取得该市的“商品房外销预售许可证”。
