一、开发商的销售广告的效力
通常情况下，商品房销售广告和宣传资料的内容往往不够具体、明确，一般只作为要约邀请，而不作为合同的要约，对双方当事人均不产生合同约束力。如果出卖人在合同中对销售广告和宣传资料的约束力进行认可的，或者将销售广告和宣传资料作为合同附件的，该销售广告和宣传资料即构成合同条款。
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应该视为要约。该说明和允诺即使没载入商品房买卖合同，亦视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
二、开发商发布虚假广告担何责任
开发商对于包销商在销售过程中发布虚假广告的行为，应该承担连带责任。由于在包销中商品房的具体销售行为是由包销商实施所以一般在包销协议中都约定，由包销商负责房地产销售广告的策划、发布宣传等，开发商将基本资料提供给包销商，然后由包销商进行具的宣传和加工。
根据《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的有关规定，房地产销售广告不能进行虚假宣传和欺骗性销售。但是在商品房包销行为中，包销商是以开发商的名义进行销售，消费者是基于对开发商和包销商的共同信任而进行购买的。另外，开发商向包销商提供的资料必须是真实合法的，否则由于自己提供的资料不真实而造成包销商行为违法，开发商当然应该承担责任。虽然开发商不能干涉包销商的销售行为，但是对于包销商的一些行为是应该尽到审查和监督义务的，譬如销售广告的发布和宣传。一般情况下，开发商对于包销商的广告宣传是知情的，而如果开发商明知包销商的宣传存在虚假而不改正错误，那么就应该承担责任总之在进行房地产销售中，开发商与包销商之间是应该对外，针对购房者承担连带责任的，这既是保护消费者的办法，也符合包销行为的法理结构。
