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房产买卖中常见的误区,如何应对房产交易中的陷阱?

此文章帮助了244人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、房产买卖中常见的误区

1、一房两卖一个合同有效,一个合同无效

一房多卖的业主严重违反了市场经济基本的诚实信用原则,但是只要没有和业主恶意串通损害他人利益,每个买主都是无辜的受害者,只要不具有《合同法》规定的法定无效形态,前后合同均为有效。需要提示的是,《物权法》实施后买方可以通过预告登记的方式防止业主一房多卖。

2、未经共有人同意的房地产买卖合同必然无效

未经共有人同意私自出售房屋的合同效力取决于个案的不同。如果房产虽为共有但是登记在一人名下,买方基于对房产登记的信任与登记一方签订的合同属有效合同;如房产登记为全部共有人,买方仅与其中一人签订,事后其他共有人不予追认,则合同无效,但是签约人构成表见代理的,合同有效。

3、阴阳合同中的阳合同无效

阴阳合同是指为逃避国家税收,买卖双方恶意串通,故意以低于实际成交价的价格过户的合同。用于过户的在国土房产局备案的合同为阳合同,实际履行的是阴合同。阴阳合同虽然损害了国家利益,但逃避的仅仅是国家税收,导致无效的仅仅是阳合同的交易价格条款,除此之外合同的其他条款仍然有效。

4、炒房客所签合同无效

炒房是炒房者买房的目的,而买房目的与房地产买卖合同的效力无关。炒房是市场行为,虽为各级政府所抑制,但并不违反法律规定。炒房者从业主处购得房屋后即拥有房屋的所有权,依法具有占有、使用、收益和处分权,其再行出售属于对自有房屋处分权的正当行使,完全合法。“炒房违法”的说法是错误的,炒房者也存在房屋跌价亏损的风险。

5、未使用官方版本所签订的买卖合同无效

为规范房地产交易,无论是一手还是二手房,政府都制定了官方合同文本,该文本只起到示范作用(虽然实践中被强制使用),没有使用该范本的房地产买卖合同仍然有效,任何一方违约须承担违约责任。

6、期房买卖合同无效

买卖双方约定在卖方取得一手房产证后再以约定价格卖于买方属于预约买卖合同,并不违反《房地产管理法》第37条之规定,属有效合同,任何一方违约须承担违约责任。

7、只要对方违约就可以解除合同

《合同法》具有促成交易维护交易秩序的功能,将违约分为不履行合同的根本违约和迟延履行合同的非根本违约,只有对方构成根本违约时守约方才可以解约,迟延履约必须导致合同目的不能实现或迟延履行主要义务,经催告在合理期限内仍不履行的情况下才可以解约,不符合解约条件的解约行为反而构成违约,须承担法律责任。

8、未按约定支付定金构成违约

定金属于实践性合同,自定金交付时生效。迟延支付或支付定金的数额与约定的定金数额不符的视为定金合同的变更,不构成违约。

9、购房后可以清走原租客或者单方改变原租赁合同

“买卖不破租赁”是一项古老的房屋交易原则,该原则亦被我国合同法所确认。根据该原则,买方购房房屋后必须接替原业主履行与租客的租赁合同,不能涨房租,更不能强行清走租客。

10、签订认购书后没签商品房买卖合同,定金只能被没收

房地产认购书中的定金在性质上属于立约定金,作用是保证将来签订正式的房地产买卖合同,只有无故不签订才承担定金罚则。如果是由于双方对合同条款未能达成一致意见或其他非认购方过错导致房地产买卖合同无法签订,开发商应当退回购房者的定金。

二、如何应对房产交易中的陷阱

1、“售楼书”陷阱

售楼书是开发商所做的宣传广告,购房者大都是先被售楼书中所描绘的完美户型、美妙的环境、先进的配套设施及高水准的物业管理等所吸引。可入住后却发现广告中的“美丽的承诺”没了踪迹,本该是绿油油草地的地方变成了冷冰冰的停车场。

应对绝招:要从法律上确保售楼书及其他广告内容具有法律效力,就一定要将其内容明确的写到商品房销售合同中,这样才能确保和约束开发商将售楼书中的承诺变为现实。这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式,若没有加入在合同中,购房者则很难追究他的违约责任,只能由工商管理部门追究其虚假广告的行政责任。

2、“样板房”陷阱

在售楼书的诱惑下,肯定要去看样板房,可是样板房在精致的装修掩护下很难反映房屋的真实情况。如多边角的房屋开发商会用角柜、弧形墙面等来过渡不合理空间,并且样板房的管线由于装修豪华极易被忽视。

应对策略:购房者要坚持到现场看一下,了解清楚墙体结构,问清煤气管道、热水器、洗衣机及卫生间里各种线路与管道接口的位置及使用的材料。

3、“认购书”陷阱

一般情况下,在签《认购书》时,开发商会要求购房者先交纳部分定金,并规定自签订认购书起,几日之内与其签定《商品房买卖合同》,同时交纳首期房款,否则定金不予以退还。一但购房者在签《商品房买卖合同》时发现有些《补充条款》难以接受,就会陷入被动局面。

应对策略:购房者在签订认购书时,可将这个条款改为“买方在签订认购协议之日起,几日内前来与开发商谈正式合同,如因对合同条款的分歧导致合同未能签署,所收的定金应予退还。”这样购房者就可将被动化为主动。

4、违约责任陷阱

有的开发商在合同中关于“办理房产证或延迟交楼”的约定,会尽量在条款中把自己的利益风险减轻到最低。如开发商常提供给买家两种选择:一是四五年后才办房产证,否则业主可拿回所交房款;二是如因开发商过错无法办理房产证,开发商赔偿违约金为房价的1%。

应对策略:实际上,这两种选择对业主都不利。若业主坚持买房,最好选择前一种,但尽量让开发商在最短的时间内办好房产证。因此在购房前一定要查看开发商“五证”的原件,特别是预售许可证。此外,违约金一般以房价的百分之几或千分之几表示,这些比例数字一定要特别注意,否则一个小数点就会差之千里。

5、“补充协议”陷阱

不少开发商在合同后面再附一份《补充协议》,如有的《补充协议》规定,“若开发商延期交楼,则按业主已交房价每日千分之一支付违约金,且违约金赔偿总额以房款5%为限,如发展商仍不能交楼,业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。

应对策略:遇到这种没有商量余地的条款最好就不要签了。在某种程度上,补充条款约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要,因为补充条款是根据房产具体情况来约定的,所以签补充条款时应提高警惕。

6、不可抗力陷阱

在商品房买卖合同里,开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力,可是开发商往往扩展了不可抗力的范围。如施工中遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决、契约协定后政府颁布的法规和原来不同、施工配套的批准和安装的延误等都认定为不可抗力。

应对策略:按照我国法律规定,不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,比如地震、发洪水等,这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任。建议在购房合同中明确约定,除法律规定的不可抗力之外造成延期交房的情况,开发商仍负违约责任。

北京房产律师温馨提示:

在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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