一、商品房预售五证是什么
商品房预售时应当具备以下五证：
1、土地使用证
土地使用证，说明已经取得土地使用权，住宅是70年，贸易办公50年，旅游40年，是开发建设的关键。
2、建筑规划许可证
建筑规划许可证，是开发项目单体工程的规划已经按照城市规划法进行规划，不存在违章，工程的面积，高度、层数等都按照此证施工。
3、施工许可证
建设用地规划许可证，是规定用地性质的证书，我国的用地性质分为贸易、办公、产业、仓储、住宅、旅游，其用地规划许可证上规定是什么，地上就必须建设什么项目，比如用地许可证上规定是住宅，就必须建设住宅，否则无法办理房地产产权证书。
4、建设用地规划许可证
施工许可证，是国家对工程开工建设的许可。也就是说，工程可以开始施工了。
5、预售许可证
预售许可证，商品房可以进入市场交易。
以上五证缺一不可，否则违章。
二、购买预售商品房要注意什么
商品房预售是指房地产开发公司出售尚未建成的商品房的行为。由于商品房开发投资大、周期长、风险高，为解决商品房开发过程中资金紧张的问题，开发商普遍采取商品房预售的办法。由于预售商品房和已建成的商品房销售存在着一定的区别，公民在购买预售商品房时应注意以下问题：
1、在签订合同之前应实地考察预售的商品房。开发商往往会对商品房的价格、地理位置、交通状况、发展前景、物业管理等事项作与实际不符的宣传。公民应该先对开发商预售的楼盘进行实地考察再决定是否购买。
2、了解开发商是否已交付了全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。房地产开发商如果没交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，就不能进行房地产交易。此外，在集体所有的土地和土地使用权划拨的用地上建造的商品房不能出售。
3、了解开发商是否持有建设工程规划许可证，并按建设工程规划许可证进行建设。《城市规划法》规定，在城市规划区内进行工程建设，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求核发建设工程规划许可证件。建设单位和个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。开发商如未取得建设工程规划许可证或不按照建设工程规划许可证进行建设，其房屋都属于违章建筑，公民预购这样的商品房将会承担很大的风险。
4、确认开发商是否持有商品房预售许可证。预售商品房必须符合《城市房地产管理法》规定的预售条件并向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
5、考查预售合同的主要条款是否齐备。
