一、哪些购房合同为无效合同
房产买卖，是指房产所有权人将房产所有权转让给房产买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房产必须签订房产买卖合同。实践中房产买卖纠纷时有发生，房产买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等诸多问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房产买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下几种：
（一）房产、地产分别转让，合同无效。
房产是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房产所有权通过买卖而转让时，该房产占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房产时只转让房产所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
（二）产权主体有问题，合同无效。
出卖房产的主体必须是该房产的所有权人。非所有权出卖他人房产的，其买卖行为无效。房产的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房产时，须提交共有人同意的证明书。
（三）侵犯优先购买权，合同无效。
房产所有人出卖共有房产时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房产所有人出卖出租房产时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房产所有人出卖房产时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房产买卖合同无效。
（四）单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房产。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。
（五）买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。
买卖城市私有房产，双方应当本着按质论价的原则，参照房产所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房产所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房产质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
（六）非法转让，合同无效。
根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让（包括买卖）：
1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3、依法收回土地使用权的；
4、共有房产未经共有人书面同意的；
5、权属有争议的；
6、未依法登记领取权属证书的；
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
尤其应当注意的是，未办理登记过户手续的房产买卖合同，不一定无效，因为房产买卖合同的生效与否，与办理登记过户手续没有必然的联系。虽然房产买卖合同的标的物即房产所有权的转移，以买卖双方到房产所在地的房管部门登记过户为标志，但是，房产买卖合同的生效与否，并不以到房产管理部门登记为要件。也就是说，即使合同已订立，房产已交付，也不发生所有权转移的法律效果，只有当买卖双方到房产管理机关办理了登记过户手续，房产所有权才真正发生转移。
二、购房合同无效有何后果
无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。房屋买卖合同是否无效应由人民法院、仲裁机关确认，而不是由买卖双方或一方决定。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：
（一）相互返还。即由出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋；
（二）买受人已经实际使用房屋的，应当支付相当于房屋租金的使用费，买受人对房屋进行了装修的对于装修价值部分可由出卖人适当给予补偿。
（三）有过错的一方应赔偿对方因房屋买卖合同无效所受到的损失，双方都有过错的，应当按照双方的过错大小分清双方责任，各自按照应当承担的责任分担损失。
（四）在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
（五）因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。
（六）涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。
