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商品房预售流程是什么,买房需要注意检查哪些材料?

此文章帮助了259人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、商品房预售流程是什么

1、满足商品房预售的条件要求

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》及《河南省城市房地产开发经营管理条例》的规定,商品房预售实行预售许可证制度,房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:

a、具有房地产开发企业资质证书;

b、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

c、持有建设工程规划许可证和施工许可证;

d、工程进度达到设计形象进度的二分之一以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;

e、法律、法规规定的其他条件。

2、订立预售合同

房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证,参照当地房地产管理部门制定的示范文本,与预购人订立预售合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、前期物业管理方式以及双方的违约责任等,商品房销售推行商品房买卖合同示范文本,计算商品房面积,应当执行国家房产测量规范标准。

3、银行对商品房预售合同的进行审查(需要办理按揭贷款时)

银行首先审查房地产开发商的主体资格及资信状况,包括营业执照、企业批准证书、合资或合作合同、公司章程、近期财务报表、验资报告等。其次,银行对按揭标的物工程进展情况、坐落位置、销售价格等项目进行审查,要求房地产开发商提供立项批文、国有土地使用权转让合同、国有土地使用权证、红线图、建筑用地许可证、设计和竣工平面图、建筑许可证工程预算、概算、承建单位营业执照、施工许可证、施工合同、施工进度情况、商品房预售许可证等文件。最后,银行对预售商品房按揭合同进行审查,包括对购房人的主体资格审查,如果是个人购房,需审查其是否具有完全民事行为能力,要求其提供合法身份证明、薪金证明或银行存款证明,以及购房人与房地产开发商签订的商品房预售合同,预付购房款总价款30%以上的收据等,如果是单位购房,须审查其是否具备法人资格,银行可要求购房单位提供营业执照、年批准证书、公司章程、财务报表、验资报告、审计报告、董事会或类似决策机构同意申请按揭贷款的决议,董事会授权代表签署有关法律文书的授权书及相关材料等。还要审查当事人的意思表示是否真实,以及合同是否符合法定的形式要件。

4、预售合同登记备案

商品房预售人应当自合同签订之日起30日内报当地房地产管理部门登记备案。

5、房屋交付验收

房屋达到预售合同约定的交付条件后,房地产开发企业应当及时向购房人发出通知书,购房者在约定的期限内带齐所有文件资料到指定地点办理相关手续。在验收交接时,售房人应当出示建设工程质量核验合格单,并将《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》交给购房者。在验收交接后,由双方签署房屋交接书,即为正式交付。

6、办理预售商品房的过户手续

预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证后,与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请,办理房地产权利变更登记。办理产权过户手续一般包括登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证等程序。

产权登记的第一程序就是登记收件。登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。因此,产权人必须填写申请书,并交验有关证明、证件,经审查符合登记条件的,予以收件,即接受申请书,收存需要进一步审查的有关证明、证件。勘丈绘图是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察,查清房地现状,丈量计算面积,核实墙体归属,绘制分幅平面图,补测或修测房屋分幅平面图,为产权全面审查和制图发证提供依据。对申请登记的房屋,经过认真细致的实地勘察和丈量制图,掌握了房屋全部实况资料以后,即可转入产权审查。产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础,以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据,对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明,逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚,产权转移和房屋变化是否合法等整个复杂细致的工作过程。对申请人申请的房地产,经过审查确认可以颁发产权证后,应及时转入制权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。收费发证是产权登记发证工作最后程序,要求把应收的登记费收缴入库,把应发的权证发放到所有权人手中。

二、买房需要注意检查哪些材料

契约即房地产买卖合同。签订契约是买卖双方当事人谈判的目标。经过艰苦谈判,双方终于达成一致,而要实现交易,就必须签订书面的合同,使谈判内容固定下来。不过,在正式签约前,双方还必须认真核实对方身份,查验有关证件,这才能保证签订合同的合法性和有效性。买方应该要求实方提供下列证件和材料:

1、开发商营业执照或卖方(自然人)身份证明;

2、开发商房地产开发资质证书(项目公司无资质);

3、房地产权证或国有土地使用证;

4、商品房预售许可证(期房);

5、建设工程规划许可证(期房);

6、房屋工程质量验收证明(新建);

7、新建商品住宅交付使用许可证;

8、房地产权证(与第3个内容不同);

9、共有人(如果有)同意出售的书面意见;

10、抵押权人(如果有)同意出售的书面意见;

11、代理人(如果有)身份证明;

12、委托书及授权范围。

为慎重起见,有时还需要到工商行政管理机关、房屋土地管理局、房地产交易中心、住宅发展局(住宅)、城市规划局等进行调查,了解开发商(出售方)经营的合法性、房屋产权的合法性、产权是否清晰、房屋是否违反规划等,经过多方证实,卖方完全符合法律法规规定,买方才可放心地签约付款。

北京房产律师温馨提示:

根据《房地产管理法》等有关规定,国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营,集体土地只有转为国有土地并经征用,开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发。因此开发商在集体土地上建设的预售商品房,由于本身不合法,很难取得房地产权证件,预购人应特别注意,不要购买。
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专业房产律师温馨提示:
在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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