案情简介：无房产证房屋买卖引纠纷
1998年10月，原告甲经审批取得国有土地使用权证，1999年10月建造商住楼三层三间，但未领取过房屋所有权证。同月，原告甲与被告乙签订房屋买卖协议，约定价款30万元。协议签订后，被告乙付清房款，原告甲也将房屋交付给被告乙占有、使用，并把土地使用权证一同交付。被告乙未办理土地使用权过户手续，也未申请领取房屋产权证。2000年8月，因房屋大幅度涨价，该房估价已达50万元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒绝，甲遂向法院起诉要求确认买卖合同无效，返还房屋。[审判结果]
审理结果：法院认定房屋买卖合同无效
一审法院认为，双方签订的合同因违反《城市房地产管理法》第三十七条“未取得权属证书的房地产不得转让”规定无效，双方各自返还已取得的财产，判决由甲返还20万元房款及按银行同期贷款利息，房屋归甲所有。乙对判决不服，提出上诉。二审法院审理后认为，房屋买卖合同违反法律禁止性规定，属无效合同。合同无效后，互相返还财产外，应由过错方承担因合同无效造成的损失。鉴于本案中双方均有过错且房屋已大幅增值，故损失数额可把房屋增值部分（20万元）作为计算依据。判决由乙返还房屋给甲，甲返还房款20万元并赔偿损失10万元。
律师说法：如何处理房屋买卖纠纷
本案两级审法院的判决，在认定合同无效上完全一致，所不同的是对无效合同处理结果上有异，这种处理方式在审判实务中较为常见。表面看来，两级法院认定合同无效与法有据，且二审法院判决赔偿损失，也依法保护了买受人利益，但实际上，即使把增值部分作为损失进行赔偿，对买受人利益的保护力度也是不足的，且理由也不充分。首先，在合同效力层面上看，无效处理不仅违反了诚实信用原则，也是对禁止性规范对合同效力作用的随意扩大化。其次，在结果处理上，把增值部分作为无效合同损失，混淆了有效合同损失与无效合同损失的概念，曲解了合同法第五十八条规定的法律含义，该条规定“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”，是指因订立无效（可撤销）合同所受到的损失，属于是一种缔约过失责任。这种损失赔偿包括订立合同过程中的损失和履行合同过程中的损失，如返还财产所需要的运输费用、劳务费等开支。无效合同的损失不同于有效合同的违约损失，在违约损失中，可得利益属于损失的范围，而无效合同本来就不具有法律效力，当事人不可能据此获得预期的利益，因而不存在预期利益问题。 所以，在合同效力被否认后，由双方根据过错程度分担或由出卖方全额赔偿的观点是站不住脚的。对于上述案例，只有彻底从合同效力上加以纠正，才能得到公正、合法的处理。
