一、商品房预售的条件是什么
商品房预售是指发展商将尚未建成、取得大产证的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格，发展商办理大产证后取得小产证的房屋买卖形式。 由于商品房预售对整个房地产业的发展起着重要的作用，客观上要求用法律对其加以规范和引导。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《城市商品房预售管理办法》第五条、《城市房地产转让管理规定》第十六条的规定，商品房预售应当符合以下条件：
（一） 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
（二） 持有建设工程规划许可证和施工许可证。
（三） 按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。
（四） 已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
二、商品房预售可能有哪些问题
纵观现今商品房预售市场存在的诸多问题，主要可归纳为以下几种：
（一）房地产开发企业重复预售商品房，或者将已抵押的商品房预售、将已预售的商品房抵押，使得一部分购房者的权益无法得到实现，给购房者造成巨大损失；
（二）房地产开发企业将已贷款抵押的商品房预售套取资金，而后席卷预售款项或逃或匿，给购房者留下一幢“烂尾楼”；
（三）房地产开发企业预售商品房后，未能将预售款项用于在建工程，而是挪作他用，导致所建项目未能如期竣工交付使用甚至停工；
（四）房地产开发企业交付的商品房面积缩水或者偷工减料使工程质量不合格，甚至出现豆腐渣工程，给房屋安全问题埋下巨大隐患；
（五）房地产开发企业在预售房屋时做出虚假广告，与实际建设情况不符，欺骗购房者，引发诉讼纠纷；
（六）房地产开发企业未按期将完工的商品房交付有关部门验收，导致商品房交付时未取得验收合格证书或造成购房者未能如期发挥商品房的使用功能。
由于我国商品房市场仍处于发育阶段，不仅市场主体的一些经营行为极不规范，我国相关的法律也不完善，行政管理无法到位。立法上的不健全，未能给予严格地法律监督，导致行政管理上未能对商品房的预售进行适当地法律定位（如预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，使得该制度停留在表面上无法得到完全遵守，并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突，未能实质性的保护购房者，充其量也只是行政机关对购房者的一种雪上加霜的做法）、动态跟踪（如预售款项使用的监管空白，使得购房者的购房款有如一叶小舟置身茫茫大海，能否平安返航只有大海知道）、完善地惩处机制（如未规定对不依法对预售合同到相关部门进行登记备案及不依法使用商品房预售款项的房地产开发企业的处罚措施，使得房地产开发企业的违规行为不能得到及时制止，购房者的合法权益得不到及时保护）等等，问题也就存在了。
随着房地产市场的发展和开发商资质的参差不齐，购房者在购房过程中很容易发生纠纷，房子问题是人生中的大事，如果在购房过程中遇到什么疑问，可以及时咨询专业人士比如律师，来帮助自己，以避免纠纷的发生。
