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认购书是商品房买卖合同吗,认购书中定金纠纷如何应对

此文章帮助了271人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、认购书是商品房买卖合同吗

商品房的认购、订购、预订等协议具备法律规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

可见,将认购书视为商品房买卖合同应该具备两个条件:

一是认购书的内容应具备商品房买卖合同的主要内容;

二是出卖人已经按照约定收受了购房款。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容:

(一)当事人名称或者姓名和住所;

(二)商品房基本状况;

(三)商品房的销售方式;

(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

(五)交付使用条件及日期;

(六)装饰、设备标准承诺;

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

(八)公共配套建筑的产权归属;

(九)面积差异的处理方式;

(十)办理产权登记有关事宜;

(十一)解决争议的方法;

(十二)违约责任;

(十三)双方约定的其他事项。

从以上规定可以看出只有在认购书的内容包括了以上主要内容,并且出卖人已经收取购房款的情况下认购书才可以视为商品房买卖合同。

二、认购书中定金纠纷如何应对

定金在房地产交易中一般都是指订约定金。定金纠纷,一直居于近年来购房纠纷的首位。关于这一纠纷的应对,应注意以下几点:

第一、在交付定金前应慎重,不要在抢购的冲动心理下购房。而且这并非签订正式合同的必经程序,完全可以跳过这一程序,在拿定主意后直接签订正式合同。

第二、分清“定金”与“订金”及“预付”的性质。前者才为担保法意义上定金,也就是说,定金只有在购房者由于自己的原因未能签订合同时才不退还。而若是订金或预付款则无论任何原因,只要未订立合同,则均是应该退还的。

第三、当然,即使是“定金”,也并非一概不能退还。我国《商品房销售管理办法》第22条规定:不符合商品房销售条件的,开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此,如果商品房不符合销售条件,而购房者已经交纳了“定金”,那么无论双方是否约定“定金”退还事项,开发商都应无条件退还定金给购房者。此外,因不能归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖方也是应当返还定金的。

商品房认购书,是指商品房买卖双方在订立商品房预售合同或者商品买卖合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。但其是否属于商品房买卖合同就需要看其中的内容包括哪些。而偏偏购房者一般对认购书所包含的内容并不知情,如果发生纠纷也不知如何处理,所以最好在签订认购书时有专业律师陪同,发生纠纷后也最好求助于专业律师。

北京房产律师温馨提示:

在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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