一、房屋买卖延期交房如何赔偿
近年来，由延期交房引发的房屋买卖合同纠纷日趋增多。对于开发商来说，延期交房需承担的直接法律后果有两个：一是违约赔偿；二是若延期交房超过一定期间，可能导致买方单方解除合同。
1、关于违约金的性质
《中华人民共和国合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。《合同法》从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，确定了违约金的补偿性，即违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失。而《合同法》第114条关于约定违约金低于或过分高于损失的调整制度，从另一角度进一步明确了违约金的补偿性质。
2、关于迟延交房违约金的计算标准
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）第16条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
3、延期交房导致的买方损失
开发商迟延交房导致购房者具体损失的计算问题，《解释》第17条做出了规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因此，一般而言租金损失即为我国《合同法》规定的买房者可得利益的损失。
4、可预见规则在延期交房违约赔偿中的适用
在延期交房引起的房屋买卖合同纠纷案件中，有些买方还提出其他损失，如因信赖卖方会按期交房而将子女从外地接来上海准备入学，因延期交房又不得不送回的差旅费损失等。若买方要求卖方赔偿这类损失，在诉讼中买方将面临两大法律难题。首先，买方应证明这类损失与延期交房之间的因果关系。其次，买方还需证明其损失是卖方在订立合同时“可预见的”。仅就延期交房的通常情况而言，买方买房通常是为了自用或出租，因此，租金损失是卖方在订立合同时可预见的。而对于前面提到的差旅费损失，由于买方的自身情况千差万别，卖方不可能也没有义务对此一一了解，从“通情达理”角度出发，差旅费损失不具备可预见性，除非买方在订立合同时即已明确告知卖方其购房是为了让子女入学。
但必须注意的是，对违约金过高或过低的调整应当由当事人提出，否则法律并没有规定法院或仲裁机构可以主动予以调整。
二、商品房买卖何时可以要求双倍赔偿
惩罚性赔偿，又称示范性赔偿或报复性赔偿，是指由法院所作出的赔偿数额超过了实际损害数额的赔偿，是对真是赔偿的一种“附加”赔偿，这种赔偿具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。
《商品房买卖解释》第八、九条规定了出卖人承担惩罚性赔偿责任的5种情形，即出卖人在承担缔约过失责任或违约责任后，买受人还可以同时要求其承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。其中明确规定了买受人在5种情形之下不仅可以要求解除、撤销合同或者是要求宣告合同无效，而且可以要求出卖人返还购房款、支付利息及赔偿损失，还可以向出卖人主张要求其承担不超过已付购房款一倍的“赔偿责任”。
在实践中对于惩罚性赔偿的适用，一般来说应当包括以下几个方面的要件：
1、适用范围的限制。惩罚性赔偿适用于房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其他商品房的买卖合同中一般不适用惩罚性赔偿，非商品房买卖合同中也不适用惩罚性赔偿。
2、出卖人实施了欺诈或恶意违约的行为。根据《商品房买卖解释》的规定，以下情形发生时才可以适用惩罚性赔偿：第一，商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的；第二，商品房买卖合同签订以后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的；第三，商品房买卖合同签订时，出卖人故意隐瞒没哟取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，而导致房屋买卖合同无效或被撤销；第四，出卖人在签订商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，而导致合同无效或被撤销；第五，在签订商品房买卖合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，而导致合同无效或被撤销。
3、适用惩罚性赔偿的前提是买受人因规定情形出现而不能实现合同目的，如果买受人能够依商品房买卖合同的约定取得房屋的所有权，则其不能向出卖人主张适用惩罚性赔偿。根据《商品房买卖解释》的规定，必须是因为出卖人的上述情形或者行为导致商品房买卖合同被确认无效、依法撤销或买受人依规定请求解除，从而出现了买受人不能取得约定房屋所有权的情况下，才有适用惩罚性赔偿的必要。不能取得约定房屋的所有权是不能实现合同目的的主要表现。另外，有的情况下买受人虽然已经取得约定房屋的所有权，但是由于出卖人的欺诈或隐瞒行为导致已经设定抵押权的第三人向买受人主张对房屋的抵押权，从而导致买受人事后不能取得房屋的所有权或者不能取得完全的所有权的，也属于不能实现合同目的，如果消费者自己不能有效判断，可以邀请专业房产纠纷律师协助，
