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已经设立抵押的二手房能买吗,买二手房时应注意什么?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

一、已经设立抵押二手房能买吗

已经设定抵押的房地产,经抵押权人同意,抵押房地产可以转让或者出租。这就是说,已经设定抵押的房产是可以转让的,但转让的前提条件是要得到抵押权人的同意。反过来讲,如果一处设定了抵押的房产,如果未经抵押权人同意而转让,在法律上应归无效。同时购买了这种设有抵押权的房产对购买人来说也存在法律风险,一旦抵押权人要实现抵押权,购买人的风险就显现出来。怎样有效避免这种风险呢?在实际案例中,的确有人将已设定抵押的房产在未经抵押权人同意的情况下转让出去,自己获得房价款后离开,等抵押权人要实现抵押权时才知道抵押人已金蝉脱壳,由此引起更复杂的法律纠纷。

购买该类二手房风险防范的方法是在选好了欲购买的二手房后,要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查,应注意的是中外合资企业的房产或是原属外销商品房的二手房应该到所属市房屋土地管理部门核查,看是否该房产设定了抵押,抵押权人是谁,抵押期限多长,然后应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。

最好购房人能够得到抵押权人的书面同意文件。现有的《城市房地产抵押管理办法》和《北京市房地产抵押管理办法》,只是强调了经抵押权人同意,而没有说明是否需书面同意,抵押房地产可以转让。但在实践中,最好请抵押权人出具书面同意抵押房产转让的法律文书,这样对购房人在法律上比较有保障。同时在转让协议上也要请抵押权人签字,转让协议签署完毕,抵押人和抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理部门解除抵押协议,然后抵押人应与购房人一起办理产权过户手续。

二、买二手房时应注意什么

1、购房时,需问清,问细该房屋所在小区的物业费,水、电等费用情况。

2、购买房屋时,切不可随意简单一纸合同便转账过户,必须由权威机构或个人查阅卖方手续后方可进行,避免假证以及欺诈等现象。

3、购房房屋签署合同前,一定确认资金的稳固性以及合同内容的严谨性,一般由中介提供或经权威部门公证过的合同为最佳,切不可草拟合同简单了事,产权纠纷也属经济纠纷,严谨性的高低完全可能导致你经济受损甚至血本无归。

4、不要一味的拣便宜房,有很多超低价房购买时一定要慎之又慎,产权,市内结构以及顶楼楼层处理程度还有房屋质量等,避免成交以后出现问题造成经济或者个人人身损失。

5、别全看南北向,完全不考虑东西向的房屋,有些东西向房屋的设计结构和通透程度完全可以和南北向房屋媲美,甚至超越南北向房屋,而且东西向房屋一般价格都比南北向房屋低很多,所以对于相当一部分资金有限又要找最适宜自己居住的人来说,东西向的房屋更为经济适用。

6、不顾忌中介,现在是信息化时代,没有谁能轻易骗得了谁,价值越昂贵的东西安全性越高,一般市面上登记开在正规街道上的店面都是注册过的中介公司,都是完全可信任的(当然,个别业务员的素质问题不包括在内)。你完全可以依靠中介办理所有的手续问题,大额资金以及产权等重要的东西有个中间人绝对不是坏事,所以别怜惜那一点中介服务费用,和你的产权安全以及资金安全相比,那点中介费用不值一提。

二手房一般是指现房销售,在实际生活中呈现出二手房种类多,交易环节多,陷阱多,纠纷多的四多现状。对于购买二手房的购买者而言,他们不知道其购买的房屋的信息,是否抵押并不清楚,设立抵押的二手房又能否买卖呢,买二手房时应注意哪些事项?这些最好咨询专业的律师,他们可以帮您查阅相关事项,也可以帮您解决就此发生的纠纷。

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北京房产律师温馨提示:

有些二手房在转让时,还被别人租赁。如果买房人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视,引起纠纷。
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