一、开发商擅自变更房子设计怎么办
规划、设计形态是商品房的基本状况之一，但在实践中，开发商任意更改规划、设计而引发纠纷的事情屡有出现。
按照法律、法规的规定，开发商在取得“两证”的同时，开发项目的所有技术指标均已确定，无特殊情况不允许变更。在实践中应注意以下事项：
1、在商品房买卖合同上，开发商应该依据该商品房所在项目（楼宇）的《建设工程规划许可证》上载的内容填写该商品房的用途，依据报批的设计图填写该商品房的结构类型及层高、层数等相关指标。需要注意的是，这里的层高不是楼层净高，包括了楼板的厚度。如果当事人双方要约定楼层净高，在这里需要特别注明。
2、在签订商品房买卖合同时，特别是对商品房预售的，购房人一定要明确商品房的确切位置，包括商品房所在幢（座）号、层数、门牌号，并确认这些指标与所附的规划、设计图的标注一致。房屋平面图应当作为合同附件，尽量详细标明房屋主要尺寸，包括墙体厚度、门窗尺寸要求，房屋朝向等。为了与合同中规划设计条款相配套，最好附上该商品房所在小区的总平面图。对于买受人关心的规划、设计等问题，总平面图要标注清楚。买受人一定要注意这些资料及相关内容的约定。
3、双方可以就可能因不同原因发生的规划、设计变更分别约定责任承担方式。
（1）经营者获准变更规划设计和建筑设计的，应当在获准变更之日起10日内书面通知消费者，与消费者协商变更或者解除合同。为了防止开发商以行政行为为借口，对于单方进行的规划变更，即使经过批准也要承担违约责任，购房者应约定可以退房；如果购房者接受变更，开发商也要承担违约责任，因为规划部门只会根据开发商的申请而批准变更。
（2）如果原设计有误，或者为了完善设计，必须对原规划设计进行变更，开发商应在报批前通知购房人，由购房者选择退房或赔偿。
（3）对于开发商擅自变更规划设计，可约定较高的违约责任，充分体现惩罚性和补偿性。因此我们签合同时，可将退款日期签得尽可能短，而利息要尽可能地高。
（4）由于规划、设计变更造成商品房面积差异，买卖双方在签订合同时，应当选择处理方式。双方不解除合同，双方应当签署补充协议。此时，合同约定面积应当以新签署的补充协议中的面积为准，面积差异及处理也应当以此为依据。
二、开发商不给办房产证怎么办
办理房地产权属证明是买方的权利、卖方的义务，卖方不能如约办理，一般应承担违约责任，即赔偿买方由此造成的损失，实践中往往对买方的损失不易确定，可按照逾期天数赔偿一定数额的赔偿金。如果因开发商的原因，无法办出房地产权证，买方可要求退房，并赔偿经济损失。
如不能办理权属证明是买方或房地产管理机构的原因造成的，则卖方不应承担违约责任。
在商品房预售过程中，预售合同履行的时间跨度大，开发商在此期间有可能会擅自变更房屋设计或者是交付房屋之后不给办理房产证；同时，购房人和出卖方在经济实力、信息掌握能力上的悬殊差距，决定了购房人在当事人间处于明显的弱势地位，其权益极易受到侵害。为了更好的保护自己的合法权益，让自己买到舒适的、称心的房屋，最好在购买之前咨询专业律师的意见，购买的时候也可以请专业律师陪同，如果发生任何纠纷，他们都可以帮您维权。
