一、预售商品房被开发商抵押怎么办
首先，房产开发商将已经预售的商品房抵押给银行以获取贷款的做法是违法的。相关法律规定：“房地产开发企业不得以预售的商品房设定抵押权，房地产开发企业将已建成的商品房设定抵押权的，在抵押权存续期间，不得销售该抵押物”。
其次，购买者认购的商品房被作为抵押物后，按抵押担保的法律规定，抵押人房产开发商不能按期偿还贷款的，银行作为抵押权人可依法处分抵押物并优先受偿。一旦出现这样的后果，即使你状告开发商并赢得诉讼，房产开发商也可能无力偿还你的购房款，这就会使你对预购的商品房的权利，或收回购房款的权利都处在难以实现的困境。因为抵押权人是优先于普通债权人受偿债务的，即使抵押物在被司法部门查封或执行时，抵押权也优先于执行权。因此，房产开发商将已预售的商品房再抵押给他人的行为，是一种严重的违法侵权行为，可能使购房者蒙受经济损失。
商品房被抵押后，购房者可以先与房产开发商交涉，要求房产开发商解除与银行关于这套商品房的抵押关系，并立即在商品房所在地的房屋交易所办理预售商品房合同鉴证登记，以获得政府对认购商品房权利的保护；当然无法交涉，可以请求人民法院确认房产开发商与银行的商品房抵押关系无效，以维护购房者自身的合法权益。
二、商品房面积缩水怎么办
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于 合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
今年来随着市场经济的深入化和人民生活水平的提高，人们对于住房有了越来越高的要求，而且房屋的价值也不再仅限于居住，其商用交换价值充分体现，商品房预售买卖在我国也已经逐步流行起来。但是很多开发商由于资金原因往往难免会把预售的商品房再次抵押给银行，也有的开发商交付的房屋并不符合合同的约定，当发生这些现象时，作为弱势群体的消费者最好求助于专业律师。
