一、证件不全的商品房能买吗
房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。
为规范商品房预售行为，要强化商品房预售许可管理，五证不全和投资比例不达标的商品房开发项目，一律不准预售。
要严格查验商品房开发项目的土地使用权证、房地产项目开发经营权证、建设工程规划许可证、施工许可证等四证和完成的投资比例，不符合条件的一律不准预售。例如，山东省将加强对新建商品房预售的价格监管，建立商品房销售价格申报制度，并严格实行商品房预售合同备案制度，及时监控实际成交价格，遏制开发企业随意哄抬房价。未获得预售许可，采取内部认购等方式变相预售的，要责令其停止预售、退还所收房款，并依法予以处罚。
严格实行实名制购房、禁止期房转让的规定，严格实行商品房预售合同备案制度，切实防止虚构买卖合同、哄抬房价和一房多售等现象。下一步，将完善房地产信息披露制度，及时、真实、全面地反映本地房地产市场信息，增强房地产市场信息透明度，切实解决信息不对称问题。
二、商品房预售的条件是什么
对商品房预售条件作出如下规定：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。房地产管理法根据国有土地使用权有偿有期限出让的原则，把土地使用权出让作为基本方式，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，如果要转让房地产，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金。只有取得土地使用权才能在土地上建造房屋，并与预购方签订商品房预售合同。如果预售方没有取得土地使用权证书而与他人订立商品房预售合同，则该合同为无效合同。
2、持有建设工程规划许可证。国家每年出让多少土地使用权用于房地产开发，需总量控制，开发商进行开发建设应符合城市整体规划。建设工程规划许可证是进行工程建设的必备文件，是商品房建设的前提条件。如果未取得建设工程规划许可证就预售商品房，该房被视为违章建筑，合同双方所签订的商品房预售合同即为无效合同，不能受到法律的保护。预售方必须按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和峻工交付日期。达到这一标准，才能符合房地产转让条件，这一规定有利于制止房地产开发商投机牟利，减少购房人的投资风险。
3、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房管部门和土地管理部门登记备案。商品房预售许可制度是我国对商品房预售进行监督管理的必要措施，这是商品房预售的法定凭证。没有商品房预售许可证，不能进行商品房预售。根据最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷的“若干解释”规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
商品房预售是近几年来我国房地产市场中出现的新事物，实践中人们对其还存在着许多模糊的认识。而且有的商品房证件不齐全就开始出售，有的人可能会觉得这样的房子比较便宜而选择购买，但是他们不知道这并不符合商品房预售的条件，如此情况下容易发生商品房预售纠纷，所以为了避免纠纷发生，最好在买商品房前向专业的律师咨询，如果发生了纠纷，为了最大程度的保护自身权益，最好请专业律师帮忙解决。
