一、什么是商品房
商品房是随着福利性实物分房制度的取消，城镇居民住房逐步实现市场化、货币化而出现的。商品房是指由房地产开发企业建设并出售的房屋，与为解决职工住房而建造以及公民个人经批准自行建造的生活住房是有明显区别的。在日常生活中，商品房的买卖多以预售(期房)的形式出现。
二、商品房预售有哪些流程
1、满足商品房预售的条件要求
商品房预售实行预售许可证制度，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（1）具有房地产开发企业资质证书;
（2）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证;
（4）工程进度达到设计形象进度的二分之一以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;
（5）法律、法规规定的其他条件。
开发经营企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》
2、订立预售合同
房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证，参照当地房地产管理部门制定的示范文本，与预购人订立预售合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、前期物业管理方式以及双方的违约责任等，商品房销售推行商品房买卖合同示范文本，计算商品房面积，应当执行国家房产测量规范标准。
3、银行对商品房预售合同的进行审查(需要办理按揭贷款时)
首先银行审查房地产开发商的主体资格及资信状况。
其次，银行对按揭标的物工程进展情况、坐落位置、销售价格等项目进行审查。
最后，银行对预售商品房按揭合同进行审查，包括对购房人的主体资格审查。
4、预售合同登记备案
商品房预售人应当自合同签订之日起30日内报当地房地产管理部门登记备案。
5、房屋交付验收
房屋达到预售合同约定的交付条件后，房地产开发企业应当及时向购房人发出通知书，购房者在约定的期限内带齐所有文件资料到指定地点办理相关手续。在验收交接时，售房人应当出示建设工程质量核验合格单，并将《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》交给购房者。在验收交接后，由双方签署房屋交接书，即为正式交付。
6、办理预售商品房的过户手续
预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证后，与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请，办理房地产权利变更登记。办理产权过户手续一般包括登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证等程序。
三、商品房预售有什么风险
商品房预售中有很多的风险，具体体现在以下几个方面：
1、商品屋出售前广告宣传风险
在房地产市场中，多数房地产开发企业会采取期房的形式来运作，以售“楼花”的方式进行销售，以此获得项目开发的建设资金，减少自己的资金压力。由于这种形式的特殊性，存在很多不确定性，购房者多依据房地产开发企业的广告宣传来决定是否购买其商品房，因此，对于一个房地产开发企业来说，广告宣传设计如何，将直接影响着期房的销售情况，至关重要。
2、商品房出售时签订认购书的风险
开发商会组织进行预订、认购等方式，收取购房者一部分定金，与购房者签订认购协议，在协议中约定一些基本内容，比如房屋的面积、位置、户型等，在取得了预售许可证后，再通过协商订立正式的商品房买卖合同，将认购书中的主要内容固定在商品房买卖合同中。当然取得预售许可证后也可以签署认购书，即俗称的“大定”。
3、商品房买卖合同中违约责任的风险
对于房地产开发企业来说，房屋建设过程中会有很多不确定性，延期交房或者延期办理房屋产权证是常有的事情，如何有效的在房屋买卖合同对此违约责任作出约定，是十分重要的。
商品房在预售过程中，会产生各种各样的问题。商品房是否符合国家相关法律的规定？如果开发商把钱卷跑了怎么办？关于商品房预售过程中所产生的各种纠纷，建议您去咨询相关专业的律师，相信有了律师的帮助，您不会再为之发愁。
