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物业服务合同的效力,在无效情况下如何处理?

此文章帮助了1701人  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:购房后我们会签订房屋买卖合同,那大家很清楚,其中物业服务合同就是我们所签合同的一部分,而且是必需的,任何人不能随便取消。当然,有些主客观的原因导致物业服务合同无效,这时我们也不必烦恼,处理办法是有的,下文就是不错的方法。

一、物业服务合同的效力

(一)房地产开发企业签订前期物业服务合同的效力

1、 业主委员会成立以前,房地产开发企业依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定与物业管理企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。

2、 物业服务合同可以约定期限,但是,期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

(二)业主委员会签订的物业服务合同的效力

业主委员会根据业主大会的决定与物业管理企业签订的物业服务合同,对全体业主具有约束力。

二、物业服务合同在无效情况下的处理方式

(一)具有下列情形之一,当事人请求认定物业服务合同或合同条款无效的,应予支持:

1、房地产开发企业未依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定选聘物业管理企业的。

2、房地产开发企业在住宅小区业主委员会依法成立后,仍以自己名义与物业管理企业签订物业服务合同的。

3、商品房预售合同中有关物业服务的约定,有排除业主以后选择物业管理企业和商定物业服务费权利条款的。

4、物业管理企业没有依法取得相应物业管理资质的。

5、业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同,起诉前或者一审期间未取得业主大会或50%以上业主追认的。

6、物业管理企业擅自将整体管理服务转托、转让给第三人或将其肢解后以分包的名义发包给第三人的。

7、其他违反法律或行政法规强制性规定的。

(二)合同被确认无效后,物业管理企业已提供服务的,可请求业主按当地政府规定的最低价格支付物业服务费用。

(三)符合下列情形之一,当事人请求确认物业服务合同无效的,不予支持:

1、经法定程序选举产生的业主委员会虽未经房地产行政主管部门登记备案,但根据业主大会的决定与物业管理企业签订物业服务合同的。

2、经法定程序选举产生的业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同,但在起诉前或者一审期间取得业主大会或50%以上业主追认的。

3、未经法定程序选举产生的业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同,但在起诉前或者一审期间有50%以上的业主事后追认的。

合同的效力是很重要的,也是整个交易中最为关注的,物业服务合同作为一个特殊的服务合同,有其他合同的一般特性,所以说它的无效并不必然导致整个合同的失效。所以具体问题具体解决。对比上面所述,考虑下自己的情况。不懂的可以再咨询律师。

北京房产律师温馨提示:

业主在和开发商签订商品房预售合同时,一定要仔细阅读合同中对物业管理和具体配套服务设施等相关条文。一般物业服务都是有级别标准的,并以此作为收费依据。如果物业在今后的日常管理服务中没有达到合同中约定的级别标准,业主可以依此要求物业扣除与未达标服务相对应的物业费用。
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一般情况下,住房公积金的贷款额度是按照住房公积金账户余额确定的。职工申请住房公积金贷款,贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额(同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款,为住房公积金账户余额之和)的十倍。由于政策的调整,可以将还款人的范围扩大到亲友。
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