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商品房买卖合同有哪些内容,如何应对房屋买卖纠纷?

此文章帮助了220人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、商品房买卖合同有哪些内容

(1)当事人名称或者姓名和住所;

(2)商品房基本状况;

(3)商品房的销售方式;

(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

(5)交付使用条件及日期;

(6)装饰、设备标准承诺;

(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

(8)公共配套建筑的产权归属;

(9)面积差异的处理方式;

(10)办理产权登记有关事宜;

(11)解决争议的方法;

(12)违约责任;

(13)双方约定的其他事项等,并且开发商已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。一旦认购书被认定为商品房买卖合同,买房人即有权要求开发商按合同约定及法律规定承担民事责任,此时开发商承担民事责任的范围包括差价赔偿。

二、如何应对房屋买卖纠纷

在签订房屋买卖合同中如何防范可能出现的风险,是人们在买房遇到纠纷后能否把握主动权的关键。我们整理了购房者的经验教训,为您归纳出可能存在的六大购房“风险”,并请有关专家给出解决方法。提醒您在签订合同时多多注意,出现纠纷时妥善解决。

(1)计价方式与价款

合同已经明确了出卖人不再向买受人收取该商品房房价款以外的费用,那么在合同中由开发商填写的内容上,凡是要求再另交水、电、气、有线电视、宽带等开通费、配套费的,购房者都可以理直气壮地要求划去。

(2)付款方式及期限

按揭买房,一般都是由买受人提供相关资料,由开发商具体办理贷款手续。那么,购房者应该注意,要在合同中对按揭由谁负责这项进行明确约定,同时明确因按揭手续迟延办理导致逾期付款的,买受人不承担逾期付款责任。

出卖人应将买受人已付的款项返还给买受人,并支付相应利息,按双方约定的百分比赔偿给买受人。否则,即使是开发商的原因导致按揭手续不能按时办理下来,因没有约定按揭由谁负责,必然会导致买受人最终承担逾期付款的责任。即使开发商有严重违约行为,购房者也将因理亏而不好去维权。

(3)交房期限和条件

交房日期最好用数字的大写形式。另外,开发商往往会利用后面的空格约定“由于供水、供电等部门或政府因素导致的延期交房,出卖人不承担违约责任”。购房者签订合同时要提高警惕,坚决要求划去这样的约定,否则,开发商只要延期交房,就会以这样的理由做借口。

(4)面积差异咋处理

不良开发商一般会在最终房屋面积核算中和测绘单位串通一气,增加你的公摊面积,让套内建筑面积缩水,最终的总面积增加,但增加的幅度往往不突破3%,目的是让购房者多掏钱。

对此,购房者可以拒绝3%以内的据实结算,并要求约定买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,无论是否在3%以内,超出部分的房价款均由出卖人承担,产权归买受人。

(5)逾期交房怎么办

开发商惯用手法就是约定低得惊人的违约金,让其违约成本远低于其守约成本。解决的办法就是增加其违约成本,将违约金比例提高到其不敢违约的地步。

律师建议,将逾期交房按日支付的违约金比例约定为不少于万分之十,将解除合同的违约金比例约定为不少于10%。为防止开发商将质量存在瑕疵的房屋进行交付,如裂缝、渗水、漏水、墙面脱皮等,最好在签订合同之时就做补充约定:买受人有权拒绝房屋的质量瑕疵交付,出卖人应当对质量瑕疵整改完毕后,另行书面通知买受人交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担,在维权过程中产生障碍时,可以及时向房产专业律师求助。

北京房产律师温馨提示:

购房人在填写购房合同前最好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案,房屋交付前,购房人想换名字,需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续,除了要花更名费,还需要房地产商的同意。房屋交付后,购房人要想换名字,只能等到拿到房产证后办理过户,费用就更大了。
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专业房产律师温馨提示:
在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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