一、一房二卖的合同有效吗
不少人对于一房二卖的合同，认为居于后者的合同一定无效，这种认识是错误地，对于如何确定一房二卖中的合同是否有效，一般参照以下规则：
（一）未登记的房屋买卖，并不影响合同的效力
房屋买卖合同不属必须经国家机关批准，备案才有效的合同，房产登记只是对房屋确权的程序，只是合同履行中的一个阶段。没办理房产登记不影响合同的效力，即合同有效，但是房屋的物权尚未确定。
（二）未登记的房屋买卖，前后两个合同都是有效的
一房二卖案件中的第一个买方，由于尚未取得房屋的所有权，仅享有债权，债权不能对抗第三人，不能主张第二个买房人侵犯了他的所有权。所有权仍属出卖人，他仍有权第二次出卖。因此，“一房二卖”的两份合同均为有效。除非第二个购买人属恶意第三人，明知此房已出卖，他的行为就损害了第一个买房人的利益。这种情况后合同应无效。
二、一房二卖应如何处理
在处理一房二卖时，我们会根据合同是否已经办理登记的情况，进行不同的处理：
（一）两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准，即先签订的那份合同可以优先获得房屋的物权；
（二）两份合同均未办理登记，其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法履行，这时，法院会遵从合同的实际履行原则，维护已完成的交易；
（三）两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记，而不管房屋是交付了哪一方。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按物权对世原理，物权公示原理，和物权优先于债权原理。按照这个原则就能确认已办理过户登记合同的效力即房屋物权属于已登记一方；
（四）在第一个买房人已办过户后又卖第二人，因这时出卖人已没有所有权，所以他的第二次卖房是无效的。第二个购房者可以要求出卖人承担赔偿责任。
以上就是关于一房二卖合同效力的认定规则和一房二卖应如何处理，若您遇到了一房二卖这样的情况，请您一定不要慌张，冷静地参照上文进行研究，看适用那种处理方法，或者是聘请一位律师，由他们代您处理相关的纠纷。
