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如何转让按揭房,按揭房转让需要注意什么?

咨询者:fz18855  咨询时间:2013-02-10
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咨询内容:

您好,我12月份的时候购买了一套按揭房,但是前两天公司通知我,要外派我到省外去工作几年,那么我购买的房屋就空置了。因而,我想咨询一下,如何转让按揭房?按揭房转让需要注意什么?

魏国鹏律师解答:

您好,非常乐意为您解答相关问题。

贷款担保方式对所购房屋转让的约束

(一)抵押房屋的转让

采取所购房屋抵押担保方式办理的个人住房贷款,贷款银行作为抵押权人,对卖房人的房屋享有抵押权,未经贷款银行同意,卖房人不能办理房屋买卖过户手续。

而贷款未还清前,银行无法同意卖房人办理解押手续,因此,转让按揭房就需要根据不同的情况采取不同的方法:

1、卖方可以用其它担保方式做替代担保,暂时解押,待房屋过户,房屋出售所得价款偿还银行贷款后,解除借款合同。

例如,借款人可以先用存单质押暂时取代抵押房屋作为未还贷款的担保,并变更《贷款合同》以便办理解押手续,待房屋过户后,用收回的房款提前还清贷款。

2、买卖双方通过二手房中介机构进行交易,如果中介机构与贷款银行签订了二手房合作协议,通常可由中介机构提供房屋转让期间的贷款担保,并能过中介机构办理二手房转让的资金结算。

这也有利于房屋受让人办理二手房抵押贷款。

(二)第三方保证、质押、其它房屋抵押

借款人采用第三方保证、质押、其它房屋抵押的,贷款所购房屋转让时也应先征得贷款银行书面同意,并与银行、购房人协商好购房资金归还银行贷款的结算方式,避免因未经银行同意转让贷款所购房屋,或转让房屋所得价款未及时偿还银行贷款而被银行罚息甚至收取违约金。

同时,如果《保证合同》、《质押合同》中有关条款对所购房屋的约定,决定是否要将贷款所购房屋转让行为事先通知第三方担保人,以避免纠纷。

无论何种情况,房屋转让前,都应及时办理各类合同的变更手续,房屋转让后应及时办理贷款提前还款和房屋过户手续,以及《借款合同》和相关担保合同的终止手续。

如果您对此还有其他问题,可以直接拨打我的联系电话。

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有些当事人为了节省一些费用,约定数年后再办理房产过户手续,这种延后办理过户的做法看似有利,其背后却暗藏着巨大的法律风险。比如房价大涨,卖房人毁约,不再按协议约定时间办理房屋过户,买方会因无法证明房屋权属后悔莫及。因此,我们不提倡用这种"省钱"方法,切勿因小失大。
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