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商品房预售交易的法律性质

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  房地产交易不仅已成为我国国民经济中一新的增长点,且其增长势头十分强劲。不论是开发商还是购房人,都从房地产交易中得到了很大的实惠:开发商从中获取了巨大的经济利益之回报,购房人因此圆了多年的购房之梦,可谓“双赢”。但是,房地产之交易,尤其是商品房预售,也伴随着巨大的风险:如开发商之财力,房屋所有权何时取得,房屋建成后之瑕疵问题等等,也衍生了诸多纠纷。为规范房地产市场,国家颁布了许多规定,如《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》。为审理房地产交易中产生的纠纷案件,最高人民法院于2003年4月28日作出了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件运用法律若干问题的解释》(以下简称“解释”)。这些法律、司法解释和行政规章的出台,为我们处理房地产交易纠纷案件,提供了较为充分的法律依据;对于保护开发商、购房人的合法权益,规范房地产交易市场有着重要的意义。


  一、商品房预售交易之风险


  传统的商品房交易是采取“先建后售”的方式进行的,也就是说开发商先取得土地的使用权,再于其上兴建房屋,房屋建成后再行出售。此种方式虽在交易上,尤其是对购房人来说十分安全,但是由于我国长期实行计划经济,在房屋的需求上“欠帐”太多,加之人们生活水平及购买力的提高,房屋的供求关系的矛盾更加突出。而房屋兴建不仅耗时长,耗费高,开发商往往需要大量的资金才可维持。在这种情况下,传统之“先建后售”方式便无法满足房屋供需双方之需求。于是,“先售后建”或者“边建边售”之交易形式应运而生,即所谓房屋预售。


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  房屋预售,是指当事人约定,一方以分期付款方式支付价金,他方于一定时期内将房屋建筑完成,并转移所有权于他方之购房形式。另外,从购房人之角度进行观察,预售房的需求者除了用于自住者外,也有基于保值、投资、投机等因素加于其中的购买者。投资型购买者以少许资金向开发商订购预售中之房屋,在房屋兴建完成前便可能因投资获利而转卖。从开发商方面言之,开发商以购房人之资金兴建房屋,甚至其也可以向银行贷款融资、以他人(即购房人和银行)的资金来赚取利润。至此,房屋预售制度已成为一种类似买空卖空之“期货交易”形式。


  正因为房屋预售制度有着诸多益处,所以,这种交易形式目前在我国成为较为盛行之房屋交易方式。但与此同时也衍生了无数的纠纷。据国家“消协”统计,目前在我国因预售房的质量、面积、交付日期以及因变更设计、变更房屋周围环境所引起的投诉,其数量名列前茅,已成为人们关注的热点之一。而预售房交易的纠纷,起因于商品房预售制度本身的居多。归纳起来,大致有以下几点:


  1.多重复杂之法律关系。商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人间的“买卖”关系,还涉及①开发商与施工人(承包人)间的基建工程承包关系,承包人如转包还涉及承包人与次承包人间的关系;②开发商可能就房屋预售而委托广告商作销售广告;③开发商也可能向银行或其他债权人借贷资金以支付本身营业之费用;④购房人也可能在房屋建造期间转与他人等等。在这诸多之法律关系间,任何一法律关系发生债务不履行或者违约,均可能影响开发商与购房人之间交易合同的履行,而发生不同之法律关系。


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  2.购房人欠缺担保。合同法上的合同关系以双务合同为原则,且双方当事人的主给付义务原则上有对价关系,也就是说自己给付之目的,在于取得相对人之给付;在对方未为给付前,自己也可以拒绝给付,这就是合同法第66条规定之同时履行抗辩权。就一般之房屋买卖,即“现房”买卖中,买受人在出卖人未交付标的物或者未转移标的物所有权前,原则上得依合同法第161条、第66条之规定,拒绝买卖价金之支付。而在商品房预售交易合同中,开发商通常仅负担在一定期限内完成房屋建造且交付与购房人的义务,而购房人则须在合同订立之后交房前给付开发商一笔为数不少的价款,在开发商交房前购房人并无依合同法第161条和第66条主张拒绝自己价款给付义务之可能性。由此可见,较诸一般的买卖,商品房预售交易制度中对购房人权益之保护显有不足。


  此外,商品房预售交易也不同于合同法第167条规定的分期付款买卖和第134条规定的所有权保留买卖。按照分期付款买卖和所有权保留买卖,出卖人与买受人约定,在出卖人将标的物交付于买受人后,买受人得分期支付价款。此种类型多见诸汽车等金额较大的买卖合同。在此两种买卖交易中,买受人一般可立即占有标的物并即时享受消费标的物,同时又可通过分期付款方式减轻其价金支付的负担,实则属于出卖人对于买受人融资合同类型。反观商品房预售交易,购房人在房屋交付前即有给付价金之义务,在其给付大笔“首付金”以及随后分批交付房屋价金之后,仍无法向开发商主张任何权利,其情形实则属于购房人向开发商融资之类型。与其他融资方式相比,如根据分期付款买卖,买受人未支付之价金达到五分之一时,出卖人可请求支付全部价金或者解除合同,如解除合同,出卖人得请求买受人支付标的物之使用费;根据所有权保留买卖,买受人未履行支付价款或其他义务的,出卖人仍拥有标的物的所有权;银行借款与贷款人往往要求贷款人提供抵押或者保证人以担保其对贷款人之返还请求权;融资租赁中出租人(融资人)可先以买卖方式取得租赁物的所有权,然后再以租赁方式使租赁物的承租人取得租赁物的使用利益,而出租人仍可以保留租赁物的所有权。而购房人提供资金与开发商建造房屋并无任何担保。显然,商品房预售交易制度在先天上就对购房人极为不利。


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  3.交易标的之不可预见性。商品房预售交易合同是当事人就正在兴建中之房屋所进行的交易行为,开发商负有于一定时期内将房屋兴建完成再转移所有权并交付购房人。通常情形,在订立合同时,购房人据以参考者,仅为开发商提供的图纸、模型或者开发商兴建的“样品房”。至于房屋完成之实际面积、建筑材料之品质、公共设施之有无等等问题,购房人无法预先预期或预见。而这些问题往往是购房人决定是否进行交易时之重要因素。更何况,开发商事后亦可变更设计、增加公用面积,以致完工时不符合订立合同时之预期约定。


  4.履行周期长。一般之买卖合同成立后,出卖人即负有交付买卖标的物及转移所有权的义务。而在商品房预售交易中,从订立合同到房屋建竣需相当时日。在房屋建造过程中,开发商本身之履行能力容易因外在因素或者其他因素发生变化。此外,经济景气与否,建筑材料之涨跌等等,也可能在订立合同后房屋完工前影响房屋之建竣。当然,购房者固然可得解除交易合同,但实际情况是,一则如要解除合同,购房人要受交易合同约定条款的诸多限制,其结果一般而言,总是使购房人处于不利之地位;二则从订立合同到房屋建竣前已经过相当时日,在此期间,很可能还出现过其他诸多的购房机会由于此项交易合同之成立而不在购房人的考虑之中,如要解除合同不仅此项交易目的不能实现,而其他机会也被丧失;三则在房屋建竣前,购房人已投入大量资金,处于欲罢不能的境地,使得购房人不论怎样顾虑重重,也不敢轻易解除合同,如购房人竟然敢于解除合同,则要至少损失数千上万元之资金。


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  由以上可知,商品房预售交易在先天上即存在容易滋生法律纠纷之特性。为减少此类纠纷,或者说为使购房人之权益更有保障,就商品房预售交易之法律性质,实有探讨之必要。


  二、商品房预售交易合同性质之争议


  商品房预售交易合同之法律性质,当属合同法中之何种典型合同,在学说及实务上不无疑义。归纳起来有以下几种观点:


  买卖合同关系说。此为我国台湾地区和大陆实务上所持见解。其理由为,开发商与购房人所约定者通常为财产权转移问题,并无劳务给付之约定,因而当事人之意思重在工作物所有权之转移。我国大陆亦采此规定。最高人民法院在“解释”中开宗明义指出:“为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件……制定本解释。”“解释”第1条规定,“商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人交付价款的合同。”


  承揽合同说。此为德国实务上及学说上之见解。我国台湾学者廖义男、刘宗荣、刘得宽、杨淑文等持承揽合同说之观点。其主要理论根据有:


  1.按商品房预售合同系由购房人以分期付款方式,按工程进度支付价款,开发商可将购房人前期支付之价款,用于支付后期工程之费用。因而开发商所提供之地基以及建材,其资金来源实际上均由购房人所预付,其与承揽中由定作人提供材料并无不同,而承揽人以此资金代购材料仅不过是代劳购买,系属台湾地区“民法”第529条、第545条(相当于合同法第398条)定作人预付必要费用之情形。


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  2.在商品房预售制度中,开发商多利用购房人之资金经营建筑业务,开发商本身实际上仅具有商品房预售制度关系人间之召集以及担当轴心作用,并借此牟取利益的人,如因此即认为开发商为出资兴建房屋的人,显与社会现实不符。故应认为系由购房人提供资金,由开发商代购材料之承揽合同。又因为在开发商与购房人之间,购房人出资最多,承担的风险最大,现行法律对其又无特别保护,为法益衡平原则,故在权利归属不明时,应为有利于购房人之解释。


  此外,尚有承揽与买卖混合合同说。此说之所以认为商品房预售交易中含有买卖关系之成分,系着眼于土地私有制度。在德国及我国台湾地区,土地之所有权为个人所有。开发商欲兴建房屋除在自己之土地兴建或者开发商与土地所有人合建外,须先取得兴建房屋之土地,而土地之取得为有偿,即以买卖方式取得。如此,房屋需求者在取得房屋时(承揽关系),亦同时购买了房屋之地基(买卖关系)。前文所列举之我国台湾学者,实际上亦采此观点。


  三、买卖与承揽的区别


  商品房预售交易之特征,与买卖和承揽均相近,其究为买卖或承揽,涉及到不同的法律效果。如果是买卖关系,则买受人在与出卖人订立房屋买卖合同后,尚须待出卖人转移所有权于自己,在其转移所有权之前,自己并不当然取得房屋所有权,也就是说,如买受人要取得房屋之所有权,尚需出卖人之行为,即转移所有权的行为,由是买受人房屋所有权之取得属于继受取得。相反,如果是承揽关系,除承揽人(即开发商)以自己之材料并施以劳务外(即包工包料)外,由定作人(即购房人)提供材料,承揽人施以劳务时,定作人对工作物(即房屋)不论其是否完成,均对工作物拥有所有权,这种所有权之取得,为原始取得。因此,将商品房预售交易合同究应认定为买卖抑或认定为承揽,于当事人之权益影响甚巨。故应探讨买卖与承揽之区别何在。


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  (一)法律规定意旨


  合同法第130条规定,买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人,买受人支付价款的合同。这就是说,依合同法第138条、139条、141条之规定,出卖人负有交付标的物与买受人,并使其取得该标的物所有权的义务,而买受人则依合同法第159条至161条之规定对于出卖人有交付约定价款以及依第143条、146条规定受领标的物之义务。(当然,受领标的物,究为买受人之义务,还是风险责任之承担,学界尚有分歧,由于本文主旨所限,对此不作探讨)。出卖人依前述规定所负担者,是为权利而获取义务。如果出卖人无法使买受人取得完整的权利,或者第三人仍得对买卖标的物主张权利,则出卖人依合同法第150条之规定负有权利瑕疵担保责任,而买受人得依合同法第107条规定行使权利。又买卖之标的物不须买卖成立时即已存在,将来之财产或权利亦无不可。


  反之,依合同法第251条之规定,承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作,交付工作成果,定作人给付报酬的合同。承揽人之义务为完成一定之工作。一定工作之完成即为承揽合同之标的,这也是承揽合同与其他合同区别之要素,舍此区别要素,似无他法予以界定。所谓完成工作,系指施以劳务而完成一定之结果,即工作成果。


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  承揽合同与买卖合同之区别在法条文义上非常明确,买卖系规定关于已完成物品之财产权转移问题;承揽则系规定物品之完成或其结果之达成。但实际上当承揽人将其已制成之成品,即工作成果与定作人之报酬互相交换时,与买卖之区分即有困难。


  (二)承揽人完成一定工作之义务


  如前所述,出卖人依合同法第138条、139条及141条之规定负有使买受人取得所有权或其他权利义务。因买卖属于一次性的给付交换,标的物应由买受人终局取得。


  而承揽人则有完成一定工作,交付工作成果之义务,承揽人所应完成工作的内容,形态多样,不可胜数。可能是一位专家的精致手工制品(如工艺品),或需要大量履行辅助人构造复杂的工作物(如三峡工程)。而出卖人则无此完成一定工作之义务。承揽与买卖之区别主要就在,究竟合同标的物之完成属于让与人之义务,还是属于合同成立之前的范畴。


  因此,如合同标的物在合同成立时已完成者,通常属于买卖合同;合同标的物在合同成立时尚未完成,但当事人之目的仅在取得标的物,而不在乎标的物是否为让与人所制成,则亦属买卖;或者合同之主要目的在于转移财产权,但当事人就标的物亦附随约定应为之安装,则当事人间所成立者亦为买卖合同,安装仅为出卖人之附随义务。


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  是故买卖与承揽之主要区别乃在于当事人一方是否有为他方完成一定之工作义务,并以之为合同主要目的以为断。如当事人订约时之主要目的乃在于一方当事人完成一定之工作,既使完成后有转移所有权于他方的义务(如包工包料之加工定作),亦不得以之为由而认定为买卖合同,因为另一方当事人所注重者乃在于定作人或加工人为谁;反之,如当事人一方为他方完成一定之工作,而将此标的物所有权转移于他方,但当事人间对此标的物系由何人完成并不在意者,则完成一定之工作非当事人合同之目的,当事人之意思乃在于所有权之取得,此合同亦应认为是买卖合同。由上述以观,承揽关系重在一定工作之完成及一定工作成果之交付;而买卖关系则重在标的物所有权之转移。


  (三)法定期间


  1.买卖


  出卖人所负物之瑕疵担保责任,规定于合同法第148条之中。根据158条第二款的规定,买受人与出卖人没有约定标的物数量或质量检验期间的,买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期限内通知出卖人。买受人在合理期限内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的,视为标的物的数量或者质量符合约定,但对标的物有质量保证期的,适用质量保证期,不适用该两年的规定。此两年期间,即为诉讼时效期间。对于短期诉讼时效期间之法律意旨在于,买受人主张瑕疵担保之可能性对出卖人而言显具有权利状态之不稳定性;此外,物交付后时间愈久,举证之困难就愈增加,因而瑕疵担保请求权之短期时效可及早确定当事人之权利义务状态,即有其存在之必要。


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  2.承揽


  反之,承揽之瑕疵担保责任,其权利存续期间则较长。依建筑法第60条1款之规定,建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构的质量。第62条规定,建筑工程实行质量保修制度;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。由建筑法之规定可知,承揽关系中之建筑物,即工作成果,其保修期限较之买卖关系中的标的物之保修期限为长,由此进而可以推知,建筑物保修期限之所以较长,是因为承揽人所应承担的建筑物瑕疵担保责任之期限存续时间较长;自定作人方面言之,其请求承揽人承担物之瑕疵担保责任请求权期间较长。因此,于定作人较之买受人更为有利。


  然建筑物之保修期限究为多长?建筑法中只规定了原则,具体期限并未规定,正因为如此,遂有疑问生焉。建设部于1993年11月16日发布的《建设工程质量管理办法》第41条第1项规定的保修期是,民用与公共建筑,一般工业建筑、建筑物的土建工程为一年,其中屋面防水工程为三年。然此规定的效力如何颇有探讨之必要。本文认为,该办法从发布的时间上早于建筑法,从后法优于前法之原则上看,建筑法之效力应优于该办法;从法之位阶上看,建筑法为法律,该办法为行政规章,法律之效力应强于该办法。在此认识的基础上可进一步分析二者之间是否有矛盾冲突,从而认识该办法是否有效。为说明此点,拟从以下二点论之:第一,建筑法虽未明确规定具体的保修期限,但从该法第60条及62条的规定方面言之,对于建筑物之保修期限应当较长,至少应长于一般动产的保修期限。而一般动产的保修期限尚不能少于二年,而对于建筑物这种价值较大且关乎使用者、居住者重大使用利益和人身安全之标的物的保修期限反不及一般动产,显然缺乏合理理由,故建设部之办法规定的建筑物的土建工程的保修期为一年显然与社会一般观念严重不符;第二,从诉讼时效期限上言之,该办法亦有严重不合理之处。该办法第45条规定,因建设工程质量存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼期限为一年,此与民法通则第135条,产品质量法第45条规定的2年也相抵触。在此,该办法显然将因建设工程质量存在缺陷造成的损害与民法通则第136中因侵权行为造成损害的诉讼时效期间相题并论,十分不妥。因是之故,建设部发布的办法不能作为建筑物主体工程保修期限的法律根据。


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  三、商品房预售交易合同法律性质宜定位为承揽合同


  商品房预售交易之法律性质为何,不论在德国还是在我国台湾地区均为实务上及学说上之重大争议问题。台湾实务上向来认为商品房预售交易为买卖,我国大陆实务及学说上亦持此见解。德国法上则往往将当事人就房屋建造所订立之“买卖合同”认定为承揽的法律性质,二者见解大异其趣。本文试图对商品房预售交易合同的解释,并进行利益上的衡量,以说明此种交易为承揽而非买卖。


  (一)对商品房预售合同的解释


  依合同法第125条、第41条的规定,对合同的解释,不得拘泥于当事人所使用的文字,应根据订立合同之目的,探求当事人真实之意思。为此应斟酌订立合同时以及过去的事实,本于经验法则,基于诚实信用原则而为判断。就商品房预售交易合同之内容而言,当事人确有约定关于房屋所有权之转移及取得问题,但亦有敷设管线、绿化以及休闲设施之约定。更为甚者,商品房预售交易合同的付款方式均以房屋兴建过程,而非以日期为付款期限。而将这些约定定性为买卖,而不认有任何劳务之给付约定,从而不认有承揽之法律性质,似有不妥。


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  (二)当事人利益之衡量


  商品房预售交易之合同性质究为买卖抑或承揽,不仅在于其给付义务之差异,更在于法律效果之不同。买卖以现物或可代替之种类物,且短期内可一次履行转移义务完毕为其合同典型;而承揽人完成一定之工作,通常需较长之时间,无法一次提出给付即得完全履行其给付义务。如将商品房预售交易之法律性质定性为买卖,于购房人极为不利。理由如下:


  1.依一般买卖,如依合同法第166条之规定,出卖人可分批交付标的物。然依交易习惯,在此种买卖,买受人即可在受领全部标的物后再付款,也可在受领一批次的标的物时付一批次的价款。无论属于前者还是后者,均以出卖人先交付标的物后有收取价金之权利,换言之,出卖人有先履行义务。而在商品房预售交易中,却反其道而行之,出卖人有先收取房款之权利,而买受人则有先付房款之义务。此等差异,非以“当事人可排除法律任意规定之适用”而能解释。虽然先付款后交房系我国目前房地产交易市场之惯行,然此“惯行”似不属于善良风俗,故纵有此约定,也应受合同法第7条规定之限制。


  2.就商品房预售交易中,开发商与购房人订立合同中之合同条款,无一例外地为开发商所提供之格式合同。就格式合同之提供本身,即表明开发商与购房人相比,具有强势地位。而且,其格式合同之内容,几乎毫无例外地为有利于开发商之约定,其方式或增加自己之权利,或增加购房人之义务负担,或二者兼有。同时,对格式合同的内容,开发商虽给购房人审阅,但却仅限于在开发商之经营场所;更习以为常者,购房人如就内容提出修改或增删,断无可能。于此情形下,仅以交易合同冠以买卖(或销售)之名,并以有转移所有权之约定,即认为买卖性质,于购房人而言,显有不公。


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  3.商品房预售交易中,其交易既有买卖关系之特征,又有承揽关系之特征,但又不完全同于买卖或承揽之特征,在此情形下商品房预售交易究应属于何种法律性质,应为有利于消费者(购房人)之解释。故应定位为承揽关系。


  4.购房人承担了太多之风险。除本文前已述及之房屋预售的各种风险外,自购房人方面观察,如认为商品房预售交易为买卖性质,购房人还要承担下列风险:


  (1)施工人(或称营造人、承包人)的建设工程价款的优先受偿权及对建设工程之留置权的存在对购房人实现合同目的是一很大的风险。依合同法第286条之规定,发包人(即开发商)未按照约定支付价款(即工程款)的,施工人可以对营造物进行折款、拍卖并与发包人协议将该工程折价或拍卖之价款优先受偿。此外,依合同法第287第、第264条之规定,施工人尚得享有留置权。这使购房人处于极为不利之地位。因为按照买卖关系,出卖人与卖受人虽已订立买卖合同,但买卖人并非当然取得买卖标的物之所有权,尚有待出卖人转移作为买卖标的物之房屋所有权之行为。在未实施转移前,开发商尚有标的物之所有权。在此情形下,施工人在完成一定工作后,固得有报酬取得请求权,而购房人在已付出绝大部分甚至全部购房款之后,尚不能取得房屋所有权,即使购房人有转移所有权之请求权,然施工人有合同法第286条、287条和264条之保护,施工人之报酬请求权比之购房人之转移所有权之请求权更有保障。由此可知,施工人之地位显然优越于购房人。一旦开发商违约,施工人得行使建设工程价款之优先受偿权或者行使留置权,这样,遭受损害最大的,非购房人莫属。


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  (2)开发商兴建房屋时,得向银行贷款。而一般银行贷款须由贷款人提供担保。倘开发商将预开发之“楼盘”设定抵押,则在开发商未按约定清偿贷款时,银行得依担保法之规定实行抵押权。抵押权属物权之范畴,其性质为绝对权;而买卖为债权之范畴,其性质为期待权。物权之效力应优于债权,即所谓物权优先。在二者发生冲突时,即银行(担保物权人)要实行抵押权时,购房人(一般债权人)取得所有权之期待,要让步于抵押权。此于购房人而言,不啻又是一种风险。


  (3)如开发商破产,依破产法第34条、第31条、第37条之规定,破产费用应从破产财产中优先拨付;有抵押权、质权之债仅人就该抵押物,质押物有优先受偿权;更依第28条2款之规定,已作为担保物的财产不属于破产财产。购房人只能作为一般债权人,在开发商拨付了破产费用及清偿了有担保的债权后,还须在清偿了所欠职工工资劳动保险费用、所欠税款后方得按一定之比例得到部分清偿。显然,在开发商破产时,遭受损害最大者,亦为购房人。


  购房人在商品房预售交易中权利义务失衡以及所承受之巨大风险之原因,就在于在此种交易中,购房人不能原始取得预售房之所有权。而此又缘于其交易性质在实务上被认定为买卖之故也。


  因此,本文立足于购房人之权利更有保障,衡诸当事人的利益,比较买卖与承揽之特征,认为将商品房预售交易之性质定位为承揽而非买卖,更为可取。


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发布时间:2011-03-15

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