伴随着隆隆的房产调控的号角声，房产私募基金和信托公司、资产公司游走于大大小小房地产企业的资本追逐战。作为行业中的一员我感受着房地产行业整合并购浪潮的汹涌，强弱的生存激战、厮杀的战场累累白骨让我们感受着岁月变迁无情、市场大潮的沉浮。
房价还在涨、政策还在调；作为房产投融资的私募+信托（房地产项目基金信托计划、2.6亿元规模）这一模式实践参与者，切身感受到模式可以集合双方的优势、合作效果明显1+1大于2、整体操作流程安排、责权利分配、模块整合、单方优势发挥、配合与制衡等合作艺术发挥的淋漓尽致、使得项目投资推进较为顺畅、远大于单单的房产私募基金或者信托产品的发行。我在此单就房产投融资的私募+信托模式的优劣浅言几句，算作中秋国庆双节给自己的纪念吧。
一、私募+信托模式优势
1.管理架构互补性
（1）基金和信托双方组成项目投决和风控委员会，确定目标项目的投资标准、表决程序、锁定双方项目合作原则（含项目筛选、投资考察、尽职调查、交易架构、风控措施、产品设计、募集合作方案）；
（2）确定基金运作管理原则、双方合作权限界定、各节点参与度、投资账户流转监管、收益分配等；
（3）保证项目整体运作（募投管退）过程中按照“两会”的要求搜集、筛选项目、项目过会、交易架构、风控管理、项目退出。
2.投资决策和风控措施“双保险”
（1）自项目初步调查--签订初步合作意向---项目基金立项---第三方尽职调查---项目基金研讨--基金信托投决和风控委员会---项目投资---项目公司经营管理---基金投后管理---基金退出各个节点都是双方机构的人员在参与，包括具体项目的节点推进上的合作，还包括两个机构各自前台端口和后台端口的支持，合作和碰撞中完成项目推进；
（2）合作过程产生了这种合作模式的管理制度、操作流程、合作版本、参与方工作原则等制度化、流程化的“软实力”,同时也锻炼了各自团队成员，不同阶段对项目的判断、把握将对后期项目参与奠定了基础、专业技能在碰撞中得到提高；
（3）模式集合了双方对项目的管理要求，降低了项目进程的偏差、在制衡合作的体制内完成项目投资退出。
3.发挥了各自优势
（1)基金在项目搜集、筛选、考察方面一般都有较为完整的工作团队、擅长项目的评估、判断，对产品的设计、募集分析、投后管理都有一定的市场化经验；
（2）信托产品的发行优势不必赘述，投资人认可信托产品，好募集，这就足够了，解决了产品募集的核心难题；
（3）信托公司对项目的投资判断、风控要求等确保了项目得到双方的审批，安全性和收益性进一步得到保障，同时信托的管理团队以”点“的工作方式解决了一个甚至几个项目的推进、效率何其高；
（4）信托公司作为非银行金融机构，无论在京都、省会、三四线城市，政府机构、司法机关都有强大的影响力和控制力，一旦发生信托计划无法兑付进而基金收益无法实现，此节点对融资主体的执行“博弈战”正式开始。基金和信托联手可以充分发挥“政企结合”的优势，利用实用的人脉、机构权限-----，从而拥有较为强大的推动力，降低融资主体的违约风险，可以有效补救投资风险。
4.产品设计
（1）单项基金和混合式的基金，使得产品设计更为灵活，针对不同的项目可以运用吸收了私募基金和信托双方优势的多种产品设计，产品可以快速锁定潜在目标投资人；
（2）信托通过和银行合作（报银监会批准），可以顺利锁定银行柜台渠道，这是基金产品难以办到的；
（3）双方合作设计产品、沟通发行方案，整合双方的渠道资源，发行能力跃升，“事半功倍”。
二、私募基金+信托模式的未来
1.双方合作是建立在双方信任基础之上，这样使得各自挑选合作伙伴的要求较多，成功牵手需要较多的缘分和各自机构领导层的大力支持；
2.合作的持久性：利益分配、各自权限、投资理念、运作机制等都是考验双方包容性的要点，是否可以持续牵手合作需要经过考验；
3.双方团队人员巨大的（50倍---100倍）项目奖励的收入差距、特别是基金人员在工作中感受到的能力回报太少、甚至可怜将会使得基金团队人员配置失衡、也许出现心中愤懑、手中无活、工作无动力的现象；
4.由于有3年工程集团的工作经历，感觉这种模式的本质是“金融挂靠”，挂靠也好，工程行业不是一直在流行这样的模式；
5.基金要持续认可信托产品的优势、信托也要满意私募基金的管理能力。
综上，匆匆写下自己的一些工作感受，难免有些偏差，但是我认为私募基金+信托的合作模式将成为未来私募基金持续发展的突破口，也是信托跨越发展不错的选择。（文/肖伟）
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