今日，《物权法》司法解释（一）（以下简称《解释一》）重磅出台，在目前房地产市场低迷、交易量下降的情况下，《解释一》用了六个法条对按份共有情况下份额的转让、优先权的行使进行规定，占了整个司法解释近三分之一的篇幅，你看出其市场原因和作用了吗？其对众筹购房将产生怎样的影响？请见本文。
之前，笔者曾发布《简析众筹购房的权属登记和份额转让问题》一文，介绍了众筹购房模式下购房人按份共有房产的情形。因近期国内经济下行、房地产市场不景气，有些品质高档、地段稀缺、价格昂贵的会所、商业或住宅难以由一人之力购买，于是催生了众筹购房（即经一个或多个发起人发起，向多人筹集资金共同购买房产、通过各种方式共享产权或经营所得的购房方式）。众筹方式不仅降低了投资门槛，更分散了投资风险，一时之间受到开发商和投资者的双重追捧。但我们同时注意到，在其广受欢迎的同时，一方面，投资人之间大多不熟识，彼此缺乏信任，所以多采用按份共有产权的模式以形成相互间的制约；另一方面众筹购房模式，大多投资人并非为了居住或使用需求购房，而是为了投资收益，转让房产份额获利成为众筹购房投资人的最佳退出模式。在此情况下，因法律对不动产共有份额的转让规定不明确，导致按份共有人之间不免就份额能否继承、优先权如何行使发生争议。《解释一》用了六个条文大篇幅对此进行细化规定，是敏锐把握市场环境和需求的表现，及时解决了市场主体广泛关注的问题，势必将对众筹购房模式起到促进和助推作用。
那么，《解释一》主要解决了不动产份额转让的哪些问题？让我们来看一下：
1、继续人或受遗赠人因继承、受遗赠获得不动产份额时，不动产的其他按份共有人能否主张行使优先购买权？
通过《解释一》第九条可知，共有份额的权利主体因继承、遗赠发生变化时，共他按份共有人能否行使优先购买权，应当依据共有人之间是否有在先的约定来判断，若无在先的约定，则其他按份共有人不享有优先购买权。
2、按份共有人对外转让不动产份额的，其他按份共有人在“同等条件”下享有优先购买权，该“同等条件”具体指什么？
根据《解释一》第十条，该“同等条件”具体是指共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素，这意味着，按份共有人应当至少将其对外转让份额的价格、付款方式和付款期限安排等书面告知其他按份共有人。
3、按份共有人对其他人对外转让的份额行使优先购买权的期间？
按照《解释一》第十一条规定：
1）同等条件通知中载明行使用权先购买权期间的，以通知为准；
2）同等条件通知中未载明或载明的期间少于通知送达之日起15日的，视为15日；
3）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或应当知道最终的“同等条件”之日起15日；若不能判断其他共有人是否知道最终“同等条件”的，为共有份额权属转移之日起6个月。
4、享有优先购买权的按份共有人哪些情形的主张不受支持？
有优先购买权的按份共有人在规定的行使权利期间依法主张优先购买权的，应当由其以同等条件购买被转让的不动产份额。但是：
1）其只主张撤销转让人对外转让份额的合同或认定合同无效，而其未主张以同等条件购买的，其主张不被支持；
2）有优先购买权的按份共有人提出减少转让价款或其他增加转让人负担的要求而优先购买转让份额的，不予支持；
3）按份共有人之间转让份额，其他按份共有人主张享有优先购买权的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除5、两个以上按份共有人均主张优先购买权的，如何解决？
可以由其按照转让时各自原来享有的份额比例行使优先购买权。
上述规定对按份共有人有权行使优先购买权的情形、“同等条件”的具体因素，以及行使优先购买权的期间、权利不被支持的情形等所做的规定，很大程度上解决了按份共有人对外转让其共有产权份额易发争议的问题，对不动产按份共有情形下共有人转让份额获益退出起到促进保障和排外。
除纠纷的作用，无疑将助推当前市场环境下众筹购房模式的发展，对低迷的房产市场是一针强心剂，当然，其实际能起到多大效用，将由市场去检验。
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