【关键词】
商品房预约合同选房意向书认购协议书合同解除一倍赔偿金
【要点提示】
商品房预约合同是指出卖人与买受人就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。买受人与出卖人签订选房意向书和认购协议书，按意向书和认购书向出卖人缴纳意向金，但并未签订正式商品房买卖合同的行为符合预约合同的法律特征，系双方当事人真实意思表示，双方构成商品房预约合同法律关系。
【当事人信息】
原告：陈某（买受人）
被告：某公司（出卖人）
【案情简介】
2010年11月11日，陈某与某公司签订选房意向书。意向书约定：二、签订本协议时，陈某已对该房屋现状充分了解，自愿向某公司支付意向金。三、双方签订《购房合同》时，自动转为等额房款。四、如2011年春节前没有动工，如有退房（含没有选到房）的职工，某公司将已交意向金按中行同期活期利率全额补息退款。在签订选房意向书时，某公司未取得商品房预售许可证。
2014年12月31日，陈某与某公司签订认购协议书。该协议书约定了双方的权利义务关系。
在此期间，陈某分四次向某公司缴纳了选房意向金，共计306432元，某公司向陈某出具了收据四份。但某公司一直未交房，双方多次协商未果。
陈某诉至法院，请求：1、依法解除双方签订购房合同；2、依法判令某公司返还陈某所交纳的购房款306432元，并支付利息；3、依法判令某公司向陈某支付购房款一倍赔偿金306432元 。
【法院判决】
1、解除陈某与某公司于2014年12月31日签订的认购协议书。2、某公司返还陈某选房意向金共计306432元及利息。3、驳回陈某其他诉讼请求。
【案件解析】
一、法院为何判决解除双方签订的《认购协议书》？
某公司未取得预售许可证，双方签订认购协议书后，就订立商品房买卖合同无法达成一致，合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。故此法院确认解除双方签订的认购协议书。
二、法院为何不支持陈某一倍赔偿金的诉讼请求？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二） 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三） 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，首先，陈某与某公司仅仅签订了选房意向书和认购协议书，双方并没有正式签订房屋买卖合同，不构成房屋买卖合同关系。其次，陈某在与某公司签订选房意向书时，某公司未取得商品房预售许可证，选房意向书的第二条明确表明，陈某在签订意向书时对房屋的现状已充分了解，某公司并未故意隐瞒没有取得房屋预售许可证的事实。综上，该案不适用一倍赔偿金的规定。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》
第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
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