目录
一、建设用地使用权合同纠纷常见问题裁判意见
1、建设用地使用权出让合同纠纷中的裁判观点
2、建设用地使用权转让让合同纠纷中的裁判观点
二、租赁合同纠纷常见问题裁判意见
1、房屋租赁合同纠纷案件中的裁判观点
2、土地租赁合同纠纷案件中的裁判观点
三、房屋拆迁安置补偿合同纠纷常见问题裁判意见
1、未达成补偿安置协议，提起民事诉讼的，人民法院不予受理
2、未达成补偿安置协议，当事人已经申请行政裁决的，纠纷应由有关房屋拆迁管理部门裁决
四、合作开发房地产合同纠纷常见问题裁判意见
1、合同效力问题
2、合同解除问题
3、违约责任及违约金
五、房屋买卖合同纠纷常见问题裁判意见
1、合同效力问题
2、合同解除问题
3、违约金及赔偿责任问题
4、其他
一、建设用地使用权合同纠纷常见问题裁判意见
中国裁判文书网检索得到的2015年最高法院审理的建设用地使用权合同纠纷案件，共18件。建设用地使用权出让合同纠纷4件，其中3件为最高法院二审终审案件，1件为申请再审案件；建设用地使用权转让合同纠纷13件，其中1件为最高法院二审终审案件，11件为申请再审案件,1件是最高法院审判监督程序提审。
（1）不具备相关用地规划手续双方约定由国土局征收尚属集体所有的土地并以协议方式低价出让土地使用权，应当认定无效
2015年建设用地使用权出让合同纠纷案件共4起，其中有关出让合同效力的案件主要有1起，最高法院的裁判观点如下：
凤凰县国土资源局（以下简称国土局）与被上诉人湖南德夯电力有限责任公司（以下简称电力公司）建设用地使用权出让合同纠纷【案号：（2014）民一终字第277号】中，最高法院认为，虽然《委托征地协议》系双方当事人真实意思表示，但在电力公司不具备相关用地规划手续的情况下，双方约定由国土局征收尚属集体所有的土地并以协议方式低价出让土地使用权，属恶意串通损害国家利益的行为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第52条第（二）项之规定，该协议应当认定无效。
（2）对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，法院应依职权进行审查
凤凰县国土资源局（以下简称国土局）与湖南德夯电力有限责任公司（以下简称电力公司）建设用地使用权出让合同纠纷【案号：（2014）民一终字第277号】中，对于原审审理程序是否违法，电力公司是在认定合同有效的前提下提起的违约之诉，而原审认定合同无效，并直接判决财产返还和损失赔偿，超出了当事人的诉讼请求。
关于原审判决是否超出当事人诉讼请求的问题。最高法院认为，对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，虽然当事人未提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查。《合同法》第58条系合同无效法律效果的规定，人民法院在依据《合同法》第52条认定合同无效的情况下，应主动援引该法第58条的规定，对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼。故原审判决并未超出当事人的诉讼请求，国土局该项上诉主张，无法律依据，本院不予支持。
对于同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的情况，应依当事人诉争的法律关系确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个以上案由
中山彤泰投资发展有限公司（以下简称彤泰公司）在与中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称火炬公司）建设用地使用权转让合同、房屋买卖合同纠纷【案号：（2014）民一终字第286号】中，就诉争法律关系，彤泰公司与火炬公司共签订六份合同，就涉案合同约定的主要内容而言，在涉案项目的开发过程中，彤泰公司向火炬公司出让房屋，火炬公司向彤泰公司转让建设用地使用权，并以建设用地使用权转让款直接抵充部分房屋转让款。就本案诉讼请求的内容而言，彤泰公司系分别针对建设用地使用权、购房款、1900平方米商铺提出不同的诉讼请求。对于同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的情况，应依当事人诉争的法律关系确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个以上案由。因此，应认定本案双方同时存在建设用地使用权转让合同关系和房屋买卖合同关系，并确定本案案由为建设用地使用权转让合同、房屋买卖合同纠纷。
二、租赁合同纠纷常见问题裁判意见
中国裁判文书网检索得到的2015年最高法院审理的租赁合同纠纷案件，共13件。房屋租赁合同纠纷9件，其中1件为最高法院二审终审案件，8件为申请再审案件，再审案件中只有1件是裁定高院再审，其余均驳回再审申请；土地租赁合同纠纷案件4件，均为申请再审案件，其中裁定高院再审1件，其余均驳回再审申请。
（1）租赁物返还之日作为租赁合同解除之日缺乏事实和法律依据
最高法院【案号：（2015）民申字第221号】认为：厦门华远建设集团有限公司与张留安、李生德房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院二审民事判决，向本院申请再审。双方分别向法院提起诉讼要求解除合同或确认合同无效的行为意味着当事人均表明不再继续履行合同，符合《合同法》94条第二项规定的情形。而根据《合同法》第96条的规定，合同自通知到达对方时解除。本案中，2011年8月11日，华远公司向河北省张家口市桥东区人民法院起诉被受理，同日起诉状副本送达至张留安，即合同于起诉状副本送达张留安时解除。因此，华远公司主张合同解除时间为2013年3月，无事实和法律依据，二审判决认定案涉合同视为于2011年8月11日解除，由张留安向华远公司返还32.5万元租金并无不当。
（2）租赁物存在的权利瑕疵造成损失的责任承担
最高法院【案号：（2015）民申字第221号】认为：就厦门华远建设集团有限公司与张留安、李生德房屋租赁合同纠纷一案，当地国土资源行政管理部门的《通知书》是否违反一事不再罚原则以及是否违法，不属于本案民事诉讼的审理范围，现该《通知书》未被依法撤销，仍然合法有效，故二审判决依据该《通知书》认定租赁物存在权利瑕疵是正确的。前述《通知书》明确责令摩力圣汇洗浴城立即停止“占用纬三路北侧土地，用于经营、住宿、洗浴、服务”的违法行为，可见停止违法行为包括停止经营行为。因此，租赁物存在的权利瑕疵对张留安继续使用租赁房屋造成影响，致使双方租赁合同无法继续履行。依据《合同法》第216条的规定，出租人负有在租赁期间使租赁物保持在适于承租人使用、收益状态的义务。双方租赁合同亦约定，若出租后产生产权纠纷，由华远公司承担全部责任，故因租赁物瑕疵给张留安造成的经济损失，华远公司应当承担赔偿责任。因此，二审判决判令由华远公司承担张留安因装修租赁房屋所受损失186万元是正确的。华远公司申请再审称张留安在返还租赁房屋前转租他人并造成租金损失，以及张留安系因自身经营不善导致经营停止，没有充分证据，二审判决不予支持并无不当。
（3）租赁合同解除后可得收益损失的诉讼请求是否应予支持的问题
最高法院【案号：（2014）民申字第34号】认为：再审申请人海南泰龙房地产有限公司（以下简称泰龙公司）因与被申请人海口海日晖房地产开发有限公司（以下简称海日晖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院二审民事判决，向本院申请再审。关于泰龙公司要求海日晖公司赔偿其可得收益损失的诉讼请求是否应予支持的问题，《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益”。最高法院认为：首先，该条所规定的合同履行后可获得的利益是指当事人能够基于合同的履行而从该合同直接获得的利益，而并不包括因为合同无效导致超市无法营业所带来的预期营业损失。其次，当事人一方违约造成对方损失的赔偿额可以包括履行合同后可以获得的利益，但本案中不存在合同继续履行的问题，也不会产生任何收益。何况泰龙公司能否盈利取决于诸多因素，即使合同继续履行，由于经营本身存在的风险，也不必然产生收益。且泰龙公司并未提出充分的证据，以证明一旦双方履行合同，泰龙公司就必然能够取得其向海日晖公司所主张数额的收益。因此，二审判决依据“泰龙公司请求解除租赁合同，合同不再继续履行”的理由，对泰龙公司请求海日晖公司赔偿其可得收益损失不予支持，符合法律规定，并无不当。
（4）租赁合同解除后承租人是否应当支付场地占用费的问题
最高法院【案号：（2014）民申字第34号】认为：关于泰龙公司是否应按租赁合同约定的租金标准向海日晖公司支付2010年2月10日至2011年3月25日期间的场地占用费的问题，泰龙公司虽于2009年10月30日向海日晖公司邮寄送达解除租赁合同的通知书，但并无证据表明其随后立即撤场，并将租赁场地归还海日晖公司。泰龙公司虽然提交（2011）琼州证字第844号《公证书》作为证据，但其仅能证明海日晖公司私自开通了仓库旁服装区电梯，广安堂电梯、观光电梯、货梯、收银台旁的电梯并可直接进入到原租赁场地；海日晖公司已在租赁场地内施工等事实，并不足以说明海日晖公司已经实际接收场地。而直到2011年3月25日，双方当事人才在本案一审法院海口市中级人民法院的主持下，对泰龙公司遗留在租赁场地的物品进行清点，海日晖公司此时才实际接收场地。因此，二审判决认可一审判决所认定的事实，支持海日晖公司主张从2010年2月10日至2011年3月25日的租金损失，符合本案事实，并无不当。
（5）商场整体租赁合同能否认定为企业租赁经营合同纠纷
最高法院【案号：（2014）民一终字第231号】关于《整体租赁合同》的性质的认定问题，一审法院认为：“领先公司与中盛公司于2010年3月20日签订的《整体租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。《整体租赁合同》约定，领先公司将领先购物广场一期、三期整体出租给中盛公司，中盛公司所租商场的使用用途与领先公司的经营范围相符。从该约定看，中盛公司承租标的系领先购物广场的经营场地，并不包含领先购物广场的经营权。合同履行过程中，虽然中盛公司以领先公司设立的分支机构领先中盛购物中心名义从事经营活动，并使用原领先购物广场账户，但是领先公司在租赁经营期间注销了领先中盛购物中心，表明双方之间并无企业租赁的意思表示。由此可见，中盛公司以领先中盛购物中心名义经营只是房屋租赁经营的一种特殊形式，并不改变房屋租赁的合同性质。因此，领先公司主张本案为企业租赁经营合同纠纷，其理由不能成立。本案应定性为房屋租赁合同纠纷”。一审法院确认本案为房屋租赁合同纠纷是正确的，故本院予以支持。
（1）土地租赁合同性质的认定问题
最高法院【案号：（2014）民申字第2192号】认为：滇源街道办事处为完成昆明市委、市政府下达的行政任务，采取将涉案土地对外承包的方式，用于林业生态及苗木基地建设。滇源街道办事处虽为行政管理机关，其与云宇公司的《嵩明县滇源镇冷水河林业生态及苗木基地建设土地承包合同》（以下简称《土地承包合同》），并不是为实现行政管理目的而订立，而是约定由云宇公司负责承包涉案土地的林业生态及苗木基地投资建设，并交纳相应土地租金，同时获取相应收益。可以看出，双方在合同中确立的权利义务是对等的，故该合同应认定为平等主体之间订立的民事合同，而非行政合同。
（2）村委会主要负责人在土地租赁合同中代表村集体签字效力的认定
最高法院【案号：（2015）民申字第264号】认为：新滩村委会关于魏迎涛无权代表新滩村签订《联合开发新滩生态园协议书》并收取案涉200万元的再审申请理由不能成立。
第一，魏迎涛在案涉《联合开发新滩生态园协议书》(以下简称《协议书》)洽谈期间一直担任新滩村委会主任职务，是该村主要负责人，有权代表该村处理村务。第二，魏迎涛在案涉协议书上盖单位废弃章的行为，不足以证明其是盗用新滩村名义签约。盗用主要是指未经授权而使用，从已查明事实可知，《协议书》签订时魏迎涛为该村主任，有权通过个人签名或加盖公章形式代表该村对外签订合同。第三，相关部门是否审批同意案涉项目与魏迎涛能否代表新滩村签合同没有必然联系。若协议因不能得到审批而无法履行，涉及合同解除问题，并不能否认魏迎涛作为新滩村委会主任有权代表该村签订协议这一事实。协议无效的后果仍应由新滩村委会承担。第四，没有证据能够证明鑫辉公司是在明知魏迎涛盗用新滩村委会名义的情形下，将案涉200万元交付给魏迎涛个人。从当事人自述可知，鑫辉公司自始至终都认为，魏迎涛是以新滩村委会名义与之签订合同，其给付200万元也是为启动项目。在无充分证据证明鑫辉公司对魏迎涛以项目为名进行诈骗知情的情形下，即便魏迎涛收取款项后用于个人目的，也属于新滩村内部事务，与鑫辉公司无关。
（3）关于“行为人盗用单位公章，构成犯罪，单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任”相关规定的适用问题
最高法院【案号：（2015）民申字第264号】认为：新滩村委会申请再审认为，本案应适用《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条，即“行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书，或者私刻单位的公章，签订经济合同，骗取财物归个人所有、使用、处分或者进行其他犯罪活动，构成犯罪的，单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任。”本院认为，本案不能适用该司法解释第五条。因第五条中的“行为人”主要指没有单位授权或法律授权，不能对外代表单位作出意思表示的人员。只有这些人才有必要通过盗窃、盗用、私刻公章等行为，以持有的公章来骗取相对方信任。而本案中，魏迎涛是新滩村委会主任，本身就有权代表该村对外签订合同，没有必要通过盗窃、盗用、私刻公章或使用作废公章来证明其具有代表新滩村签约的资格。故其不属于该司法解释第五条调整的对象。而该司法解释第三条中的“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同”则针对的是单位负责人员，即其在单位担任的职务及其行为足以让相对方相信其有权代表该单位对外签订合同，而不必以公章等来证明。故原判决适用该司法解释第三条并无不当。
三、房屋拆迁安置补偿合同纠纷常见问题裁判意见
中国裁判文书网检索得到的2015年最高人民法院受理的房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件，共2件。其中1件为申请再审案件，以申请再审人撤回再审申请结案。另1件为当事人不服陕西高院一审判决的上诉案件。
一审陕西高院【案号：（2014）陕民一初字第1号】认为：根据陕西金澳置业有限责任公司与西安新城基础设施建设投资有限公司2010年2月5日《拆迁补偿协议书》可知双方在签订该协议时对拆迁补偿安置未形成确定的意见，而是约定日后再签订正式的协议；2013年1月25日双方签订的《补充协议书一》亦未形成确定意见；2013年7月18日，新城基投公司向西安市城市房屋拆迁安置管理办公室提出申请，请求依法裁决金澳公司按照《实施方案》的规定，签订拆迁安置协议。根据最高法院2005年8月11日起施行的《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。”根据该批复，在金澳公司与新城基投公司未达成明确一致的拆迁补偿安置协议的情况下，金澳公司就拆迁补偿安置提起的民事诉讼，人民法院不应予以受理。
最高法院【案号：（2014）民一终字第289号】审理认为：本案适用于（2005）9号《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》的规定，双方当事人对整个拆迁安置补偿并未达成最终的和确定的协议。因此，对于上诉人金澳公司提起的本案诉讼，人民法院不应受理。
陕西高院认为：本案中涉及的拆迁安置项目在国务院2011年1月21日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行之前，根据该条例第35条规定，本条例自公布之日起施行。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁，《城市房屋拆迁管理条例》第16条“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”的规定，在新城基投公司已申请行政裁决的情况下，本案纠纷应由有关房屋拆迁管理部门裁决。
最高法院认为：本案纠纷从2008年开始，至今双方当事人仍未签订最终的拆迁安置补偿协议。另据一审法院查明，新城基投公司已于2013年7月向西安市房屋拆迁主管部门提出申请，请求依法裁决金澳公司按照《炭市街综合改造项目拆迁安置实施方案》的规定，签订拆迁安置协议。本院认为，按照上述规定，结合本案的实际情况，双方当事人均应按照原有的规定向政府有关部门申请解决本案的拆迁补偿安置争议。
四、合作开发房地产合同纠纷常见问题裁判意见
（1）签订合作开发合同后，一方能否以对方不具有房地产开发资质且未按照约定出资为由主张合同无效
凤阳县皇城房地产开发有限公司（以下简称凤阳公司）与被申请人合肥银山节电器有限公司（以下简称合肥公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服安徽省高级人民法院民事判决，向最高法院申请再审【案号：（2015）民申字第995号】。本案中，凤阳公司以合肥公司不具有房地产开发资质且未按照约定出资主张合作、开发协议无效。最高法院认为：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）条规定：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。案涉《合作开发经营协议》约定内容，符合合作开发房地产合同的法律特征。《解释》第15条规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。凤阳公司具备房地产开发经营资质，原审判决认定案涉《合作开发经营协议》有效，适用法律正确。合肥公司是否依照《合作开发经营协议》约定出资，系合同履行问题，不影响合同效力。凤阳公司以合肥公司未履行出资义务为由，主张上述协议无效的理由，缺乏法律依据，不成立。案涉《终止合作开发经营项目协议书》，系凤阳公司与合肥公司解除合作后，对双方权利义务的清结协议，约定内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效。凤阳公司有关上述约定违反联营的法律规定，缺乏依据，其有关上述协议无效的理由不成立。
（2）合同约定，一方负责办理建设工程的所有规划审批手续的约定是否属于附生效条件的合同
威海市远遥房地产开发有限公司（以下简称远遥公司）因与被申请人上海念润投资管理有限公司（以下简称念润公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院民事判决，向最高法院申请再审【案号：（2015）民申字第1002号】，最高法院认为：附条件合同是指合同的各方当事人在合同中约定某种事实状态，并以该事实状态将来发生或者不发生作为合同生效或者不生效条件的合同。其中，条件事实与合同中约定的各方当事人的权利与义务相互独立。本案中，远遥公司依约负责办理建设工程的所有规划审批手续系其明确的合同义务，该约定虽属不确定发生之事实，但与合同的生效条件无关。同时，双方订约的目的即为了建设涉案工程项目，而办理相关手续是建设该项目的必要条件，将办理手续解释为合作协议的生效条件，不符合合同目的，也与双方约定合作协议自双方签字并盖章之日起生效不符。据此，合作协议并非附生效条件的合同，该协议系缔约双方的真实意思表示，并不违背法律、法规的禁止性规定，原审法院认定合作协议有效有事实和法律根据。
（3）国有企业以其占用划拨土地与出资人签订房地产开发合同未经备案，该合同是否有效
张涛律师办案心得：房地产业迅猛发展，房产纠纷案件逐年上升，涉及房屋买卖、租赁、权属、拆迁、物业管理、中介服务等方面，专业房产律师应指导当事人规避、防范风险，理性、合法维权。
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