转自：审判标准规范
审判标准规范
【审判规则】
购房者与开发商签订房屋买卖合同，约定购买带有独自使用且私密性较好特性的房屋，开发商将涉案房屋的墙壁在规划时作为消防设计且无法更改，破坏了购房者对房屋的合理期待且该设计无法更改，开发商与购房者在签订合同时，并未告知购房者该情况，属于故意隐瞒真实情况的情形，因而购房者具有撤销合同的权利。撤销合同的除斥期间的起算点应自权利人知道或应当知道之日起算，因而购房者在被告知无法更改设计时作为撤销权的起算时间。因此，购房者有权撤销合同，其就因此而受到的损失有权请求赔偿。
【关键词】
民事合同债权人撤销权欺诈除斥期间故意隐瞒真实情况赔偿损失
【基本案情】
2010年9月，王勇与金科公司（重庆金科星聚置业有限公司）签订商品房买卖合同，双方约定王勇购买金科公司开发建设的房屋一幢，王勇在约定交房日期前，发现该房屋负一层的“私家花园”墙壁处开设了消防安全门，并搭建了铁质楼梯，王勇拒绝办理接房手续，认为该房屋与约定不符，同时存在重大安全隐患。2011年12月，王勇委托律师陈海君要求金科公司承担逾期违约交房责任，封闭“私家花园”的墙壁开门并拆除搭建的楼梯，或置换相同条件相同品质的端头别墅，否则金科公司应承担相关的税费以及损失。
王勇于2013年1月诉至一审法院，要求金科公司拆除“私家花园”外墙楼梯并封闭墙壁开门。金科公司在一审期间仅拆除了楼梯，但未封闭墙壁开门。金科公司表示墙壁开门为消防设计，不能拆除，王勇撤回起诉。同年4月，金科公司催王勇接房。
王勇以金科公司所交付的房屋与合同约定不符，存在重大安全隐患为由，提起诉讼，请求判令解除合同，金科公司承担违约责任。
【争议焦点】
购房者因房屋在预售宣传时具备的特性而欲购买房屋，由于房屋设计无法更改，开发商故意隐瞒真实情况与购房者签订合同。在此情况下，购房者应否请求撤销合同并赔偿损失。
【审判结果】
一审法院判决：撤销原告王勇与被告金科公司订立的房屋买卖合同；由被告金科公司于本判决发生法律效力后返还原告王勇购房款2 670 612元并赔偿代收税费42 489元以及资金占用损失；驳回原告王勇的其他诉讼请求。
原告王勇对一审判决不服，提起上诉称：应由金科公司赔偿因房屋涨价的损失以及律师费用。
被告金科公司对一审判决不服，提起上诉称：请求撤销一审判决中撤销房屋买卖合同以及返还购房款和赔偿损失，驳回王勇的诉讼请求，二审诉讼费由王勇承担。
二审法院裁定：驳回上诉，维持原判。
【审判规则评析】
根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。又根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。由此可知，民事行为最基本的原则在于主体的平等性和行为人的自愿性。若当事人作出的意思表示系在对方当事人故意告知虚假情况或者隐瞒真实情况的情形下作出的，则违背了民法的意思自治原则，当事人的意思表示不真实，必然影响到民事法律行为的效力，故因欺诈订立的合同为可撤销合同。当事人之间的房屋买卖合同，由于交易房屋的特殊性，且销售宣传时使用的“私家花园”字样，对房屋的独占性和私密性的期待应为合理预期，因此开发商将房屋墙壁作为消防设计建设，有悖于购房者的预期，同时该设计存在安全隐患，而其他方位的相同品质的房屋则未出现该消防设计，开发商的现有房屋设计与前期预售宣传的状况不一致，且在签订房屋买卖合同时并未告知购房者真实情况，开发商属于故意隐瞒真实情况而与购房者订立买卖合同，故应认定为欺诈行为，因欺诈订立的合同，被欺诈人有权要求撤销合同。当事人有权要求撤销合同，亦有权不撤销合同而通过其他途径解决，然而当事人提出更改消防设计或者更换相同品质的房屋时，对方当事人明确表示无法修复，亦无法变更房屋，因此当事人有权提起诉讼，要求撤销合同。
另外，除斥期间是指法律规定某种民事实体权利存在的期间。权利人在此期间内不行使相应的民事权利，则在该法定期间届满时，导致该民事权利的消灭。合同的撤销权一年为除斥期间。而当事人“自知道或者应当知道”的起算点，应为确切的感受或者认识到侵害事实之日起计算。购房者在被明确告知消防设计不能拆除的情况下，意识到权利被侵害的事实，从而通过撤销合同来弥补损失，购房者在知道消防设计的情况下，意图通过更改设计来实现权利，此时购房者并未意识到权利已被侵害，因而购房者的合同撤销权不能从知道消防设计的时间起算，应从开发商明确表示不能拆除的时间起算，因此购房者的除斥期间并未超过一年。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者无必要返还的，应当折价补偿。具有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均具有过错的，应当各自承担相应的责任。据此可知，开发商应返还购房者的购房款以及因购房支付的税费，同时按照法律规定赔偿购房者因此受到的损失。购房者提出的房屋涨价带来的损失以及律师费用，并不在法律规定的范围内，且双方无相关的约定内容，因而于法无据，该主张不能得到支持。
本案中，购房者对房屋销售宣传时的独占使用以及私密性具有合理预期，因而与开发商签订了买卖合同，由于房屋的设计破坏了购房者的合理预期，且未达成更改设计或更换房屋的协议，开发商在签订合同前，未告知购房者该设计情况，属于故意隐瞒真实情况，购房者与开发商签订的房屋买卖合同属于在欺诈的情况下订立的合同，购房者有权撤销合同并要求开发商赔偿损失。由于合同撤销权属除斥期间，自知道或应当知道权利受到侵害之日起算，因而购房者的合同撤销权的除斥期间的起算点应自开发商明确表示不能更改设计，亦不能置换其他房屋之日起算，购房者的撤销权尚未过除斥期间。
【适用法律】
《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
【法律文书】
民事起诉状民事答辩状民事上诉状民事上诉答辩状律师代理意见书民事一审判决书民事二审判决书
【效力与冲突规避】
参考性案例有效参考适用
重庆市金科星聚置业发展有限公司与王勇合同纠纷案
【案例信息】
【中法码】合同法·合同法总论·合同的变更·变更情形·变更条件(T010302011)
【案号】(2014)渝一中法民终字第01064号
【案由】债权人撤销权纠纷
【判决日期】2014年04月02日
【权威公布】被最高人民法院《人民司法·案例》2015年第22期(总第729期)收录
【检索码】B0304+69++CQYZ++0414C
【审理法院】重庆市第一中级人民法院
【审级程序】第二审程序
【审理法官】陈孟琼陈娅梅李颖
【上诉人】重庆金科星聚置业有限公司（原审被告）
【被告】王勇（原审原告）
【上诉人代理人】何家胜（重庆万忠律师事务所）；黄胜利冉孟佼（重庆丽达律师事务所）
【裁判文书原文】(如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事判决书》
上诉人（原审被告）：重庆金科星聚置业有限公司。
法定代表人：蒋思海，该公司董事长。
委托代理人：何家胜，重庆万忠律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：王勇。
委托代理人：黄胜利，重庆丽达律师事务所律师。
委托代理人：冉孟佼，重庆丽达律师事务所律师。
上诉人重庆金科星聚置业有限公司（以下简称金科公司）与上诉人王勇商品房预售合同纠纷一案，因上诉人金科公司、上诉人王勇对重庆市沙坪坝区人民法院于2013年11月29日作出的(2013)沙法民初字第06084号民事判决不服，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人金科公司之委托代理人何家胜，上诉人王勇之委托代理人黄胜利、冉孟佼参加了询问。现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年9月22日，王勇与金科公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定购买金科公司开发建设的金科廊桥水乡，位于重庆市xx号房屋一幢；该商品房为预售商品房，共计四层为负一至三层；建筑面积240.31平方米，套内建筑面积232.47平方米，共用部位与分摊建筑面积7.84平方米；总成交金额为2 670 612元，建筑面积为11 113.20元/平方米；付款方式为签订合同时支付现金810 612元，另按揭贷款1 860 000元；金科公司应当在2011年11月25日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付王勇使用；本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》等。
在《重庆市商品房买卖合同》附件五中，双方还约定：第六条4、乙方（王勇）承诺同意其他购房业主有权独自使用、维护各自所购房屋所属或相关的地下或半地下室、夹层、采光井……私家绿地（设计图中或称为花园、下沉花园、入户花园、私家花园等，下同）、露台等，是否有地下或半地下室、夹层、采光井……私家绿地、露台等以设计为准，并由甲方（金科公司）确定其使用、维护的具体位置、范围等，乙方不得再以任何方式要求公用或者提出其他异议。如甲方根据上述约定将乙方所购房屋相关的地下或半地下室、夹层、采光井……私家绿地、露台、屋顶等确定由乙方独自使用、维护的，乙方应按物业相关规定及要求进行使用，并承担维护、管理责任及相关费用，因乙方使用、维护不当造成其他业主损失的，乙方应当承担赔偿责任；未确定给乙方独自使用、维护的，乙方不得使用，乙方擅自使用的，由乙方承担由此产生的责任及损失。
王勇在订约前于2010年9月15日向金科公司支付购房定金200 000元。签订合同后，王勇于2010年9月22日向金科公司支付其余首付款610 612元（含定金共为810 612元）、税费42 489元。2010年10月11日，王勇与重庆银行股份有限公司小龙坎支行签订个人按揭贷款合同，王勇从该行贷款1 860 000元用于按揭购房，贷款期限240月，自2010年10月25日起至2030年10月25日止。2010年11月16日，该行放款1 860 000元。
2011年11月14日，金科公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
2011年11月18日，金科公司向王勇快递邮寄接房通知书。
王勇在合同约定交房日之前，前往接房时，发现房屋的负一层的“私家花园”墙壁开设了消防安全门并搭设了铁质楼梯，认为金科公司交付的房屋与约定不符，且存在重大安全隐患，遂未办理接房手续。
2011年12月12日，重庆丽达律师事务所律师陈海君受王勇委托，向金科公司快递邮寄律师函，要求金科公司承担逾期交房违约责任，并拆除楼梯、封闭“私家花园”墙壁开门；如无法达成，则置换同一楼盘相同品质的端头别墅；如仍无法达成，则应当按照市场价格退房，并由金科公司承担相关税费、资金占用损失等。
2013年1月14日，王勇诉至一审法院，要求金科公司立即拆除“私家花园”外墙楼梯、封闭“私家花园”墙壁开门。金科公司在此期间拆除了楼梯，但未封闭“私家花园”墙壁开门。后因金科公司在该案件中明确表示该门为消防设计无法取除，王勇遂撤回起诉。
2013年4月19日，金科公司再次向王勇快递邮寄催接房通知书。
现王勇提起本案诉讼。审理中，王勇认为金科公司虽然拆除了楼梯，但未封闭“私家花园”墙壁开门。金科公司向其交付的房屋仍然不符合合同约定，且存在重大安全隐患，故应当解除合同，并承担违约责任。金科公司在庭审时举示了房屋负一层及地下车库的规划设计图，证明“私家花园”墙壁的开门，在规划设计之初即存在，属于消防设计，无法更改。王勇提出，如法院认定不应解除合同，则金科公司在签订合同时存在欺诈行为，致使王勇在购房时产生重大误解，该合同应当予以撤销，并由金科公司赔偿相应损失。王勇向一审法院提交鉴定申请，要求鉴定案涉房屋的涨价损失。因其未能提供关联性的证据，一审法院未予准许。
一审庭审中，金科公司认为该“私家花园”虽然在销售宣传时定位为私家花园、私家绿地，但实际属于公共绿地，并告知了业主；王勇等业主只享有有限的独自使用权利，不能违反相关物业管理规定；该消防门符合规划设计，且根据消防要求不能封闭。故金科公司在此处开设消防门并无不妥。金科公司交付的房屋是在取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证的情况下进行的，符合合同约定，并未违约，故不同意解除合同。王勇主张撤销合同已过一年的时效。故不同意王勇的诉讼请求。王勇表示对合同的撤销权未过一年时效，因为其在庭审中金科公司举示规划设计图后方知为消防门无法关闭。双方争议较大，调解未成。
王勇一审诉称：原、被告于2010年9月22日订立“重庆市商品房买卖合同”，约定原告购买被告开发建设的位于重庆市xx号房屋一幢。订约后，原告严格履约，但在接房时却发现上述房屋花园内搭建了楼梯并在花园墙壁上开设一道门。被告此举未在订约时告知原告，并给上述房屋造成重大安全隐患。原告与被告协商无果，故起诉要求解除双方于2010年9月22日订立的“重庆市商品房买卖合同”，如法院认定不应解除合同，金科公司在签订合同时存在欺诈行为，致使王勇在购房时产生重大误解，要求撤销该合同；由被告立即返还原告购房款2 670 612元，税费42 489元并赔偿原告利息损失（以2 713 101元为本金，自2010年9月22日起按照银行同期同类贷款利率计算，利随本清）；赔偿因解除合同所导致的损失，包括但不限于同类房屋的涨价损失（具体金额可由鉴定或法院确定）；支付律师费。
金科公司一审辩称：原、被告于2010年9月22日订立“重庆市商品房买卖合同”属实。被告已取得竣工验收备案登记证，按约达到交房条件。搭建的楼梯已经拆除，开设的消防门属于消防要求的应急通道，符合规划设计。要求驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，原、被告于2010年7月24日签订的《重庆市商品房买卖合同》，是否是双方当事人的真实意思表示，是否属于可撤销合同，是否超过除斥期间，以及相应的法律后果，系本案争议焦点。一审法院分别评析如下：
（一）原、被告的合同是否属于可撤销的合同。
张涛律师办案心得：房地产业迅猛发展，房产纠纷案件逐年上升，涉及房屋买卖、租赁、权属、拆迁、物业管理、中介服务等方面，专业房产律师应指导当事人规避、防范风险，理性、合法维权。
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