【关键词】
购房定金 违约金 面签 违约 解除合同 合同不能履行
【要点提示】
购房人主张因新政被限购、无法办理银行贷款，应承担举证责任。签订房屋买卖合同后，买方不履行合同，应承担违约责任。
【当事人】
张某甲：卖方 被告 委托人
张某乙：买方 原告
某经纪公司：居间方 第三人
【案情简介】
2010年4月下旬，张某甲将其位于北京市朝阳区的某房屋以173万元的价格出售给张某乙，双方签订房屋买卖合同及补充协议，约定：张某乙于合同签订当日支付张某甲定金3万元，于6月底之前另行支付首付款60万元，余款通过贷款方式支付。合同签订后，张某乙仅支付定金3万元。2010年4月30日,为遏制房价快速上涨，北京出台“国十条”实施细则,张某乙以已在京贷款购买了三套住房、无法办理贷款为由未再交纳购房首付款，并将张某甲及某经纪公司诉至朝阳法院，要求解除购房合同，返还定金6万元，赔偿经济损失（中介费）53310元。
【律师说法】
卖方张某甲被诉后，慕名找到易居房产律师团队代理其出庭应诉。经认真研究和专业分析，易居房产律师提出如下代理意见：首先，张某甲与张某乙签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，依法成立、合法有效，应当全面遵守履行。其次，合同签订后，张某甲如约履行了自己的义务，在中介公司通知双方面签时积极到场，不存在任何违约行为，故要求其赔偿损失没有任何事实和法律依据。再次，张某乙拖延交纳购房首付款，准备材料不齐全，导致银行贷款没有成功，此后，经张某甲及第三人多次联系催告，张某乙仍拒绝交纳首付款，已构成合同违约，卖方同意解除合同。对于张某乙声称不能购买房屋的原因系被限购、无法办理银行贷款以及其在北京已贷款购买住房三处，不符合购房条件等事由，其并没有相应证据加以证明。最后，根据合同约定，张某乙应于6月30日前支付首付款，但其明确表示不想再买房、也不再支付首付款，其行为已构成违约，故合同不能履行是张某乙违约造成的，张某乙应当赔偿张某甲违约金，因此张某乙交纳的3万元定金应冲抵违约金，不应当退还。易居房产律师专业、全面的代理意见获得主审法官和合议庭的一致认可并被采信。
【法院判决】
朝阳区法院一审判决：一、解除张某甲与张某乙签订的涉案房屋的房屋买卖合同；二、解除张某甲与张某乙及第三人签订的补充协议中有关服务买卖内容的约定；三、驳回张某乙其他诉讼请求（即定金不予退还）。
【法条链接】
《中华人民共和国合同法》（1999）
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2002）
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
承办│易居房产律师团队：张涛、赵继爱
单位│北京市东卫律师事务所
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队承办案件判例选编
张涛律师办案心得：房地产业迅猛发展，房产纠纷案件逐年上升，涉及房屋买卖、租赁、权属、拆迁、物业管理、中介服务等方面，专业房产律师应指导当事人规避、防范风险，理性、合法维权。
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（声明：本文仅代表作者观点，不代表法邦网立场。本文为作者授权法邦网发表，如有转载务必注明来源“张涛律师网”）
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