案情简介：商品房买卖合同条款修改未达成一致
2015年9月初，原告李某欲购买被告某房地产公司开发的坐落于某市某区西片4号小区地块商品房，在被告某房地产公司售楼处看中该楼盘宣传楼书中尚舒138，顶配3梯2户，B户型，建筑面积约138㎡的平面展示图，该展示图有装修参考图，装修参考图标明各房间、客厅、卫生间、厨房间餐厅等布局，左下方还有交付示意图，示意图上标明阳台、设备平台、电梯位置。
2015年9月11日，在被告某房地产公司售楼处，原告与被告某房地产公司分别签订《商品房预定协议书》、《商品房预定协议补充内容》，被告为甲方，原告为乙方，其中《商品房预定协议书》约定，乙方住所为某市某区某路某号，乙方预定坐落某市西片4号小区地块“大悦观邸”第7幢1602号商品房，建筑面积138.51平方米，甲方拒绝签订《商品房买卖合同》的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订《商品房买卖合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金，同时甲方有权另行出售该房屋，甲乙双方应当在约定的期限内签订《商品房买卖合同》，约定期限内未签署的，本协议自动失效，守约方有权单方解除合同并要求违约方承担相应的违约责任，以及其他内容的约定；《商品房预定协议补充内容》约定，甲乙双方同意在商品房预定协议书签订前有关文件、楼书及其他资料中就《商品房买卖合同》项下商品房及相关设备设施所做的表述，与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件为准，原有的表述不视为合同要约或组成部分，销售宣传资料、沙盘模型等仅作参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区域内的房屋效果为准，预定协议书第四条所指的《商品房买卖合同》采用浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制示范文本，内容以向房管部门备案的内容为准（含附件），双方在预定协议书中提供的联系电话、地址为双方履行通知义务的联系电话、地址，一方按本协议中对方的地址以挂号信或快递形式寄发通知的，不论是否接收或由他人接收，均视为已送达对方，投递能确定投递时间的，以确定的投递时间为准，不能确定投递时间的，以出卖人交付投递之日起的第七天为投递买受人的时间，一方如地址变更的，应书面通知对方，如因一方通信地址变更而未及时通知对方，导致对方无法联系到该方的，由此产生的一切责任由责任人承担，本《补充协议书内容》如与《商品房预定协议书》约定条款有抵触时，均以本补充协议书为准，本协议在乙方签订《商品房买卖合同》时，由甲方收回，以及其他内容的约定。
签订《商品房预定协议书》、《商品房预定协议补充内容》同时，原告在被告某房地产公司拟好的两份《声明书》签名确认，其中一份向被告某房地产公司提供的《声明书》内容为“一、因本人委托某建设工程集团有限公司对某小区指定公共部位及本人所购商品房房屋内外进行优化改造，本人请贵公司在竣工验收后交由某建设工程集团有限公司实施上述优化改造，为此，本人确认交房时间在《商品房买卖合同》第九条约定的时间基础上顺延90天，具体交房时间以贵司书面通知为准；二、本人接受某建设工程集团有限公司上述优化改造，同时接受贵公司按优化改造后的商品房状况交房，自愿承担优化改造造成的一切后果及责任，不会因此拒绝收房或向贵司提出索赔、退房等任何异议或权利主张；三、本人同意大悦观邸小区其他业主均可进行同类优化改造，并充分知悉本人的优化改造或其他业主的同类优化改造可能会造成楼栋外立面等公共部位的变化，本人自愿承担相关责任，并不会因此拒绝收房或向贵司提出索赔、退房等任何异议或权利主张；四、本人同意部分楼栋四周局部绿化区域由相应一层业主使用；小区内各楼栋局部屋顶由该栋相应顶层业主改造并使用；2#楼设备用房屋面及8#楼二层屋面由相应楼层的业主改造并使用；五、本人转让所购商品房的，承诺如实向受让人告知声明并要求买受人承受声明内容。否则，由此产生的责任与后果全部由本人承担”。另一份向被告某建设工程集团公司提供的《声明书》主要内容为“一、本人全权委托贵公司对大悦观邸小区内的电梯轿厢、电梯前室及门厅、凹廊、设备平台、屋顶、幕墙、室外连廊及架空层、物业用房、地下室及公共景观花园等公共部位进行优化、设计与施工。本人保证今后无任何异议，如因本人再行私自拆改由此引起的相关责任，由本人全权负责与承担。二、本人全权委托贵公司对本人所购商品房房屋内外进行优化、设计与施工，优化改造的标准及范围参照《交房实际使用范围示意图》（见背面附图）；本人同意大悦观邸小区其他业主均可进行同类改造，并充分知悉本人的改造或其他业主的同类改造可能会造成楼栋外立面等公共部位的变化，本人自愿承担相关责任；三、本人转让所购商品房的，承诺如实向受让人告知本声明并要求买受人承受声明内容。否则，由此产生的责任与后果全部由本人承担”。
上述签订的《商品房预定协议书》、《商品房预定协议补充内容》、两份《声明书》原告签名后，当场交纳定金30万元，被告某房地产公司开具《统一收款收据》及相关优惠证明（《展示开放护照》、《送房款护照》等）交由原告收执，但被告某房地产公司以《商品房预定协议书》、《商品房预定协议补充内容》需要公司统一盖章为由，至今未将《商品房预定协议书》、《商品房预定协议补充内容》交于原告，也未将两份《声明书》底稿内容交于原告。
事后，2015年9月27日原告妻子曾某在浦发银行卡内筹集资金55余万元，其温州银行信用卡、农商银行信用卡都具备可透支款最高额度各5万元。
2015年9月29日被告某房地产公司通过EMS邮政快递向原告住所寄发一份《通知函》，主要内容为“尊敬的尚品半岛业主，我司已通知您在2015年9月21日至2015年9月28日期间集中办理签约手续，您至今未来办理，请您务必在2015年10月3日前携带好办理签约手续的资料（见附件一），前往尚品半岛销售中心办理签约手续”。2015年9月30日原告与其妻子一同到被告某房地产公司尚品半岛销售中心，要求销售中心工作人员给看正式《商品房买卖合同》文本及其附件以及对之前签署的两份协议书复印，销售中心工作人员回复正式《商品房买卖合同》原告签名后，统一由被告签名盖章，再到房管局统一备案盖章生效后，通知原告拿正式《商品房买卖合同》，不可能来一个客户被告老总签订一份合同，原告还询问了其他楼盘相关事宜，最后认为自己权利已受到侵害，未在正式《商品房买卖合同》上签约。
2015年11月1日原告到被告某房地产公司尚品半岛销售中心，该中心主管拿正式《商品房买卖合同》样本，回复正式《商品房买卖合同》中已经商讨加不了（拒绝在合同中明确交付房屋的状况），向公司反馈没有任何意义等，原告告知其公司行为已侵犯了消费者的知情权，双方仍未能达成一致意见。
2015年11月17日被告某房地产公司通过EMS邮政快递向原告住所寄发一份《通知函》，主要内容为“尊敬的尚品半岛业李先生/女士，我司已通知您在2015年9月21日至2015年9月28日期间集中办理签约手续，您至今未来办理，请您务必在2015年11月19日前携带好办理签约手续的资料（见附件一），前往尚品半岛销售中心办理签约手续，联系电话0577-860××××5”。
2015年11月29日原告向被告某房地产公司发《函告》打印件，主要内容为“具函人李某，通过贵司具体明确的宣传要约向贵司预订了“大悦观邸”第7幢1602号房屋，并支付定金人民币30万元，具函人在签订《商品房买卖合同》及其附件（以下简称《合同》）前，发现贵司不仅采用虚假宣传及欺诈消费的形式骗取购房人信任，并且所提供的《合同》也系极不平等的格式条款、文本，并强加具函人签订，该《合同》内容不仅多处违法，且通过不断加重对方责任，排除限制对方权利来免除贵司自身的责任义务，具函人已多次要求贵司协商《合同》内容，但屡遭贵司无理拒绝，……，以及预定过程、交付定金经过，问题中提出发布的附件一户型图被告拒绝记入合同、放弃权利声明，附件八内容未经备案，明显逃避责任意图、属于欺诈等等，声明具函人依法保留所有的权利等内容”。
2015年12月4日被告某房地产公司通过EMS邮政快递向原告住所寄发一份《函》，主要内容为“李某先生：您好，我公司于2015年12月1日收到寄件人为您的快递一件，内有标题为函告的文书一份，通篇为打印件，无手写内容，该函告开篇自称具函人李某，但落款处具函人无人签署，据此，我公司请您确认上述函告是否为您出具和投寄？如果我公司不能在7日内获得您明确的答复，将不确认为您所发。如果上述函告确为您出具和投寄，则我公司说明如下：……且我公司通知您在接到本函件之日起15日内前来我公司签订《商品房买卖合同》，特此函告，2015年12月4日（盖公章）”。
2016年1月份、7月份期间，被告某房地产公司销售中心主管多次与原告通过短信方式沟通签约事宜无果。2016年8月3日被告某房地产公司通过邮政EMS继续向原告住所邮寄《通知》，内容为“您好，我公司曾多次通知您前来签订《商品房买卖合同》，您均未按约履行，据此我公司通知如下：1、如果您仍有意购买原预定商品房的，则需在收到本通知之日起10个工作日前往我公司签订《商品房买卖合同》（以房管部门备案内容为准），且需根据商品房建设进度，按照《商品房买卖合同》约定支付购房款或办理按揭贷款（含公积金贷款或组合贷款）；2、如果在本通知约定期限内双方不能完成签约及由您支付购房款（或按揭贷款），则我公司解除与您签订的《商品房预定协议书》，您预定的商品房不再保留，另售他人。诚望您能慎重处置，特此通知，2016年8月3日（盖公章）”。2016年下午因原告拒收退回。2016年8月5日被告某房地产公司再通过邮政EMS继续向原告住所邮寄《通知》，内容同2016年8月3日的《通知》，原告仍予以拒收。
2016年8月24日，被告某房地产公司通过温州都市报刊登《通知》，内容为“李先生：您与我公司签订《商品房预定协议书》但又不前来签订《商品房买卖合同》，现请您在本通知发布之日起10个工作日内前来我公司签订《商品房买卖合同》（以房管部门备案内容为准），并支付相应购房款或办理按揭贷款（含公积金贷款或组合贷款），如果在上述通知约定期限内双方不能完成签约，则我公司解除与您签订的《商品房预定协议书》，您预定的商品房不再保留，另售他人。诚望您能慎重处置，2016年8月24日”。原告未予理睬，并于2016年9月19日诉至本院。
法律判决：商品房预约合同解除
从双方函件往来磋商的内容分析，本案双方争议焦点为双方签订《商品房买卖合同》时，是否可以对该合同进行修改，被告某房地产司认为《协议书》中明确在约定的期限内采用浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制示范文本，内容以向房管部门备案的内容为准的《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》时《协议书》由被告某房地产公司收回，约定期限内未签署的，《协议书》自动失效，守约方有权单方解除合同，并另行出售等。而原告要求将涉案房屋改造后示意图作为双方签订的《商品房买卖合同》的附件及要求其他条款修改，双方最终对《商品房买卖合同》主要条款多次磋商未能达成一致意见。依双方签订的《协议书》约定，被告某房地产公司已多次通过各种方式向原告发《通知》，要求原告在期限内按浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制示范文本，内容以向房管部门备案的内容为准的《商品房买卖合同》签署，原告均置之不理，双方多次磋商无果，致使签订《商品房买卖合同》的目的无法实现，按《协议书》约定应予解除。据此，被告某房地产公司反诉诉请确认《协议书》解除，于法有据，本院予以支持。原告分别向两被告递交的《声明书》，依其内容是在履行《商品房买卖合同》交房后，对房屋进行二次优化改造内容及改造后责任问题，由于原告与被告某房地产公司多次磋商至今未签订《商品房买卖合同》，被告某房地产公司反诉诉请的《协议书》本院已确定予以解除，原告的诉请已无实际可能履行和存在的义务，故原告的诉讼请求，本院不予支持。针对《协议书》解除后，被告某房地产公司亦同意返还原告的定金30万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）某房地产公司签订的《商品房预定协议书》、《商品房预定协议补充内容》解除；
二、被告（反诉原告）某房地产公司于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）董富强定金30万元；
三、驳回原告（反诉被告）董富强的诉讼请求。
律师说法：因商品房买卖合同条款修改未达成一致导致预约解除
房屋买卖实务中经常在签订正式的商品房买卖合同之前先签订商品房预约合同，本案中《商品房预定协议书》及《商品房预定协议补充内容》，正是商品房预约合同性质。商品房预约合同是相对商品房买卖合同而言即是预约，一般指双方当事人为将来订立确立性的商品房买卖合同（又称本约）而预先达成的合意。其目的是先行将双方订立本约的意思表示达成一致并以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立，在预约中应包含将来订立本约的主要内容或基本条款。预约在当事人之间产生届时签订本约的权利义务，因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条约，应当承担预约合同中约定的违约责任。预约合同生效后亦有法律约束力，一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任。
本案中争议焦点正式围绕着商品房买卖合同的签署与否，购房人在出售人多次催促后未按商品房预约合同的事先约定签订商品房买卖合同，在出售人行使法定解除权时使双方合同法律关系归于解除。购房人对商品房买卖合同条款的修改主张能否对抗预约解除的抗辩，主要基于商品房预约合同的约定，本案中双方已经在商品房预约合同中明确约定了商品房买卖合同的文本特指。
附：
原裁判文书链接
http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=3bd48a0a-1800-4a7e-b007-f51226be679f
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