案情简介：购房人签约后未办理按揭
2013年8月28日，原告某房地产公司与被告张某某签订一份《楼宇认购书》，约定：被告认购某豪苑A栋908号，建筑面积230.14㎡，房款总金额人民币752，476.00元。被告签署认购书后交付了定金，付清第一笔首期房款。按约定被告应根据第4条付款时间要求约定支付款项，并在2013年9月30日前到原告售楼部签署《商品房买卖合同》。但被告至今未按约定与原告签订《商品房买卖合同》，也未向银行提供办理该商品房按揭贷款的资料及付清房款。经原告多次催促无果，原告授权委托某律师事务所于2015年1月20日向被告发出《关于要求提供完整的“按揭资料”，及履行付清房款义务，如逾期办理或无法办理“按揭贷款”时决定解除购房合同的律师函》，通知被告在收到律师函之日起5日内到某豪苑售楼处或直接向申请按揭贷款的银行提交办理按揭贷款的所有资料，并与相关银行签署个人购房借款合同。如被告在上述时间没有办妥上述按揭贷款的手续，并获得银行同意发放贷款的结果；被告应在收到律师函之日起10日内向某房地产公司付清房款，否则在被告收到（或拒收、退回）律师函之日起的第31天，某房地产公司依照《中华人民共和国合同法》第94条之规定，决定与被告解除购买某豪苑A栋908号商品房所签暑的有关合同。该律师函通过EMS特快专递于2015年2月3日到达被告。被告收到原告授权委托律师发出的通知后，没有继续履行合同义务，原告遂向本院起诉要求处理。
法院判决：购房人交首期款后未办理按揭，商品房预约合同解除
原告与被告所签订的《楼宇认购书》属于商品房预约合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行。认购书签订后，被告向原告支付了定金和首期房款，但至今未按约定与原告签订《商品房买卖合同》，也未向银行提供办理该商品房按揭贷款的资料及付清房款，经原告通知解除合同后，被告亦未提出异议，故原、被告于2013年8月28日签订的《楼宇认购书》在2015年3月6日（即律师函送达被告之日起第31日）解除。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。
综上所述，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条之规定，判决如下：
原告与被告于2013年8月28日签订的《楼宇认购书》于2015年3月6日解除。
律师说法：商品房预约合同违约后果有哪些？
此案中《楼宇认购书》的性质即是商品房预约合同，签署后因购房人未及时交付剩余房款或未办理按揭导致已签署的商品房预约合同因原告行使解除权而解除。合同法94条规定了合同的法定解除，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案即是原告催告后被告在合理期限内仍未履行的即发生解除的法律效果。此时，合同解除后的具体法律后果主要参照合同约定。在本案中并未涉及到解除后的问题，但作为购房人开始签署预约性质的购房合同时就应重点关注此部分合同条款的约定。尤其是对成功办理按揭贷款或付清房款有个初步的权衡，否则已缴纳的定金及首期款极易因购房人违约而造成经济损失。
作为售房人的房地产公司依据合同法96条规定行使解除权，即当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案原告以向被告发送律师函的形式行使了解除权。
附：
原裁判文书链接：
http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=b659a1ae-4195-4670-a989-cc7083de7f1a
作者：张春月律师 北京市京师律师事务所
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