老宅翻建改建后被拆迁，拆迁利益如何分配？
---孙某与某村村民委员会、米某物权保护纠纷案法律评析
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-023）
【关键词】
共有 继承 拆迁补偿利益 置换房屋 土地房产所有证 财产价值
【要点提示】
拆迁补偿的是翻建改建过的新住宅，因新住宅是在老宅基础上翻建改建的，老宅与新宅混为一体，不能分割。老宅的财产价值包含在新宅之中，拆迁补偿利益中，包含着老宅的财产价值。如没有评估结论或者其他证据予以明确，法院判决时，一般会考虑老宅与翻建改建后的新宅架构进行比较、老宅的居住管理状况、新宅出资翻建改建等实际情况。
【当事人信息】
原告：高某、吴某1
被告：吴某2、吴某3、吴某4
第三人：孙某10
【案情简介】
孙某的父亲孙某1，孙某3的父亲孙某2，孙某1与孙某2系亲兄弟。共有兄弟四人，即老大孙某4、孙某5、孙某2、孙某1。孙某是孙某1的独生女儿。孙某3因病于2014年12月去世，其妻子李某，儿子孙某6，女儿孙某7。孙家在某村有一处住宅。1949年4月，某区人民政府颁发编号为1531号、户主为孙某2的《土地房产所有证》。孙某与第三人均认可九口人中包括孙某父亲孙某1、孙某2、孙某2妻子焦某、女儿孙某8、儿子孙某9五人。孙某出生于1939年4月，1949年时10岁，尚未成年，合理推断应该和其父亲孙某1共同生活。根据确定孙某1应该是《土地房产所有证存根》登记的九口人之一。因此，九口人中的六人可以确定，其他三人不能确定。随着时间推移，因家庭成员变动等因素，上述宅院长期由孙某3一家居住。后孙某3跟随儿子即第三人孙某10到河南生活。约1986年，孙某3委托其妻弟米某居住、维护、管理住宅。
2007年，孙某3和妻子李某出具《委托书》一份，主要内容为：“委托妻弟米某全权维护、管理郭庄老宅。2006年米某多次电话说想在原北面三孔窑基上建成一座二层楼房，我们同意：将来所建二层楼产权属于米某”。2008年，米某出资，把老宅正面三孔窑推倒，在原地基上修建了一棟二层楼房，在院内西侧修建四间房，在大门西侧修建三层方，并重修了大门、院墙。
2014年，郭庄村土地全部被征用。郭庄村委在征得孙某3、米某的同意后，对宅院进行拆除。2012年，孙某、米某、第三人孙某10曾经对上述宅院的分配达成《关于孙家宅院的处置协议》，但没有实际履行。
孙某诉至法院，请求：将整体搬迁时的搬迁费、补偿费和置换房屋由孙某和第三人孙某10共同所有。
【法院判决】
原位于某县郭家庄村正街北岸、《土地房产所有证》登记户主为孙某2的宅院拆除后所补偿的全部财产利益，孙某有权取得10.5%的份额（其中包括孙某1应分配份额6%，代管其他不能确定的继承人份额4.5%）。
【案件评析】
一、本案中孙某为何享有老宅财产份额？
公民的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。争议的老宅，虽《土地房产所有证》及存根登记户主为孙某2，但同时也载明“人口：九人”，故该老宅应是九名家庭成员的共有财产，而不是孙某2的个人财产。原告孙某及其父亲孙某1都是九人之一。在孙某1去世后，孙某作为独生女儿依法有权继承孙某1的份额。所以孙某既是老宅的共有人，也是继承人。
孙某共有和继承的是“老宅”。老宅从1949年至今历经六十余年，早已原貌不在，并且2008年被告米某已经对老宅进行了翻修改建。郭庄村委会因拆迁补偿的是米某翻修改建过的新住宅而不是老宅。但是必须明确，新住宅是老宅基础上翻修改建的，老宅和新宅混为一体，不能分割。老宅的财产价值包括在新宅之中，拆迁补偿利益中，包含着老宅的财产价值，只是没有评估结论或者其他证据予以明确。在此情况下，酌情认定新宅价值的30%部分是老宅价值，归《土地房产所有证存根》记载的“九口”人共有，其余70%是被告米某翻建改建的价值，归米某所有。
二、老宅被翻建改建后的拆迁利益如何分配？
法院一般会考虑老宅居住管理状况、出资翻修改建等实际情况，对老宅价值进行分割。结合本案，首先，考虑孙某3在1986年之前一直实际居住管理老宅，1986年之后又委托米某居住管理，而原告孙某则自从出嫁后就不再居住管理老宅的实际情况，孙某3对老宅维护管理的贡献远远大于孙某；其次，根据法庭查明的事实，可查明的六人中，原告方有孙某和其父孙某1二人，第三人方有孙某3和其父孙某2、其母焦某、其姐（妹）孙某8共四人。孙某在其父亲去世后依法继承份额3%，连同本人份额3%，共计6%。孙某3方份额为3%*4=12%.其他不能确定的三个继承人，份额共计3*3=9%，应当为其保留；再次，鉴于住宅已经拆迁，其保留份额内的相应补偿利益只能由他人代管。因无法确定的三个继承人和原告孙某、第三人孙某3系距离相当的亲属，所以由原告方和第三人方各自代管一半，即4.5%。
综上，新宅拆迁补偿利益的70%归被告米某所有。原告孙某应分配份额6%，加上其代管的其他继承人份额4.5%，其有权领取10.5%份额的拆迁补偿利益。第三人孙某10、李某、孙某11应分配份额12%，加上孙某3对老宅维护管理的贡献份额3%，再加上其代管的其他继承人份额4.5%，其有权领取19.5%的拆迁补偿利益。当然，原告孙某和第三人代管的份额，待日后三个继承人确定并主张权利时，应当向相关权利人返还。
张涛律师办案心得：房地产业迅猛发展，房产纠纷案件逐年上升，涉及房屋买卖、租赁、权属、拆迁、物业管理、中介服务等方面，专业房产律师应指导当事人规避、防范风险，理性、合法维权。
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