导读：衣、食、住、行缺一不可。在人们解决了温饱问题之后，买一套称心如意的房子便被提上了日程。买房的人多了，纠纷自然也纷沓而至。除了房产证纠纷、物业纠纷之外，逾期交房也在商品房买卖纠纷中占据较大比例。那究竟该如何计算违约金呢？请看魏国鹏律师为大家以案说法。
案情简介：缴清购房款后却迟迟无法收房
2007年6月9日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告以132,680元的价格购买被告开发的国际商城A号楼三层0103871号商铺，同时约定被告于2008年5月1日前将验收合格的商品房交付给原告，如出卖方（被告）逾期交付房屋，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。原告已经履行房款交付义务，而被告至今未依约交付房屋。故原告诉至法院，请求法院判决：1、确认原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效；2、判令被告依约按日支付原告已付房款万分之五违约金至实际交付验收合格的房屋止。
法院判决：合同有效；被告给付原告违约金，自2008年5月2日起至实际给付之日止，以91,403元为基数，按照日万分之五计算。
经审理查明，2007年6月9日，原告王淑荣与被告置业房地产公司签订《阳光国际购物中心商铺认购协议》、《商品房买卖合同》各一份，约定原告王淑荣购买被告置业房地产公司位于吉林大街国际商城A号楼（一期）三层0103871号，建筑面积为8.56平方米，每平方米15,500元，房屋总价款为132,680元，优惠、折后总金额为127,226元；交房日期为2008年5月1日，如置业房地产公司未按合同规定的期限交付房屋，逾期超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金，合同继续履行。同日，原告王淑荣缴纳首付款28,402元。2007年6月25日，原告王淑荣与第三人开元物业公司签订《阳光国际购物中心委托经营合同》、《阳光国际购物中心产权商铺回购合同》各一份，约定王淑荣将其购买的商铺租给开元物业公司经营，开元物业公司按照王淑荣所购产权铺位合同总价的9%计算年租金，即11,941元，开元物业公司预支王淑荣前三年的租金35,823元，计入王淑荣的购铺款中。自王淑荣交清全部购房款第四年起，开元物业公司按照季度支付王淑荣租金，季度租金为2,985元。2015年5月28日，原告王淑荣向被告置业房地产公司交付剩余购房款60,000元，被告置业房地产公司在《阳光国际购物中心商铺认购协议》中修改第五条第一款，按照2007年6月15日交清全部铺位款91,403元，在修改处加盖公司公章并有经办人员签字。
法院认为，原告王淑荣与被告置业房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效合同，王淑荣要求确认其与被告置业房地产公司签订的房屋买卖合同有效的主张本院予以支持。根据我国合同法的规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，合同各方均应按照合同约定履行合同义务。根据上述合同，被告置业房地产公司有义务在原告王淑荣交纳购房款后，按约定向原告王淑荣交付房屋，并承担逾期交付房屋的违约责任，故原告王淑荣要求被告置业房地产公司承担逾期交付房屋违约责任的主张符合法律规定，法院院予以支持。
关于违约金的计算方式，法院认为，被告置业房地产公司承诺2008年5月1日交付房屋，但其至今未履行交付义务，应按照合同约定，自交付期限的第二天，即自2008年5月2日起支付违约金。被告置业房地产公司自认按照2007年6月15日收取原告王淑荣交纳的购铺款91,403元，故按照合同约定，被告置业房地产公司应承担的违约金数额应按照已付房款91,403元的日万分之五标准计算。原告王淑荣主张按照合同载明的价款132,680元进行计算，但并未提供证据证明第三人开元物业公司已将租金抵顶给被告置业房地产公司作为购铺款，故原告王淑荣应承担举证不能的不利后果，该主张法院不予支持。
律师说法：逾期交房的违约金标准
关于逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。
《合同法》第114条的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。”可以向人民法院申请予以增加，以弥补给自己造成的实际损失。在违约金计算比例约定不明确或者没有约定时，可以参照同地段、同类房屋的平均租金为标准来计算。
另在计算逾期交房的违约金时，应按照购房者已支付房款作为计算的基数。如在以按揭贷款方式购房的，只要购房者已办理了按揭购房手续，并能够证明银行已将贷款支付给开发商，则应按照首付款和贷款的总和为计算基数来计算违约金。计算时间自合同约定的交房时间第二天开始，计算到达到交房条件并实际交房时。
综上所述，在违约金赔偿的标准上，首先按照双方合同约定的标准来支付，如果合同约定的标准不足以弥补给购房者造成的损失，则可以请求人民法院予以增加。因房产所涉财产数额较大，法律适用复杂，所以当您遇到相关法律问题时，建议咨询专业律师再决定如何处理。专业律师会结合个案情况具体分析，制定独属于您的法律解决方案。
魏国鹏律师办案心得：房产问题关系到全社会婚姻、家庭等各个方面，处理好房产的法律纠纷，维护公平和正义，是律师义不容辞的使命！
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执业律所：北京京师律师事务所
咨询电话： 13121048109
魏国鹏律师，北京房产专家律师，CCTV《华人频道》、中央人民广播电台《都市法宝》栏目特邀嘉宾，具有15年以上执业经历，立足服务于大众、维护法律的公平和正义。
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