房地产的过热使得人们都认识到了有了房子就有了金钱这个道理。但随着市场经济的发展，房屋租赁合同纠纷日益增多，尤其是一些违章建筑的租赁纠纷，有愈演愈烈的趋势。违章建筑的租赁纠纷怎么解决？违章建筑侵权如何索赔？下面我们就来谈谈这方面的解决办法。
一、违章建筑的租借纠纷
跟着市场经济的开展，房子租借合同纠纷日益增多，尤其是一些违章建筑的租借纠纷，有愈演愈烈的趋势。而关于违章建筑的租借合同的效力疑问，多有争辩。一种观念以为违章建筑的租借合同应当是有效的，首要，我国合同法关于租借合同的规则并没有清晰租借人应当是租借物的所有权人；其次，因为违章建筑的建造人对建筑的占有，还可以顺便有运用，收益的权能，因而违章建筑人也可以把建筑物租借而取得收益。但笔者以为这种观念是不行取的。首要，虽然合同法没有清晰规则租借合同中的租借人应当是所有权人，但《城市房地产管理法》第52条却明文规则了租借合同中租借人应当是租借物的所有权人，并且《城市房子租借管理办法》以及一些当地性法规也都有明文规则违章建筑不得租借。所以可以说，我国的立法例是不供认违章建筑租借合同的效力的。其次，从占有方面来看，按许多专家的解说，罗马法上的占有仅仅一种实际状况，它是“一种使人可以充沛处置物的，同物的实际联系，它一起需求具备作为主人处置的实践意图。‘占有’这个词的含义是指真实的掌握，一种对物的实际的操控。”[6]而德国专家耶林也以为占有不一样于所有权，“所有权应由法令做出保证，占有是经过实际联系来保证的。”[7]所以说占有并不是一种权力，也不行能衍生出运用与收益的权能，从运用视点看，与前面所说的，也仅仅一种实际状况，是一种无权运用，与所有权之运用权能是不相同的，而所谓收益，因为没有权力依据，也是一种不当得利。综上所述，违章建筑的租借合同因为违背法令的强行规则应当是无效的。
但就当时我国的关大乡村来看，许多乡村为了开展经济，活跃招商引资办厂，没有经过任何计划、报批、报建，建起了许多的厂房、工棚，表面上是以厂房出资别人（多为台商、港商）协作办厂，实践上是租借厂房收取房钱。从上面的缝隙来看，这样的租借行动是不合法的，不应受法令的保护。但是实际中，乡村团体收入很大一有些是靠这种违章建筑租借取得的，乡民的分红也就靠这一块。不幸的是许多外商赚足了钱后，有的长期拖欠房钱，有的逃跑了，有的甚至留下一身债务要团体来背。这种表象当时较杰出，申述到法院，法院又无法依法保护，乡民怨气大。法院处于一种两难地步。一方面，不能明知是违法建筑租借，也给予保护。另一方面，法院作为当地经济次序与经济安稳的保护者，又不狠心看到乡民遭到无穷的经济丢失，并且因为法院的依法办事导致乡民对法院的工作的误解，是任何法院工作者所不肯看到的。对相似的案子，咱们在审判实践中终究怎么处理，似乎是困扰法院的一个难题。但是从微观的依法治国观念来看，这类疑问并不难处理，法院并不是简单的当地经济的保护者，而应当是全部社会次序的保护者。仅仅在处理这类疑问的手法与办法上，应当灵敏、机动，应当对当事人晓之以礼、动之以情。另一方面，依法办案关于遏制当时乡村正盛的违章建筑之风也是有很大优点的。
二、违章建筑侵权索赔
当违章建筑遭受别人损害时，损害人是不是学要负中止损害、补偿等责任，实务中有不一样的定见。有一种定见以为国家（法院）保护的应当是合法权益，对违法的民事行动带来的权益，法院不应当保护。而违章建筑没有经过政府有关有些的同意，违背了《城市计划法》等有关法令法规的规则，对此发生的利益，国家不应当保护。但笔者以为这种观念是片面的。违章建筑虽然在未得到有关有些同意之前不是合法建筑，但违章建筑不是人人皆可毁损，对违章建筑只能经过法定程序由法令授权的有关有些处理。撤除、没收违章建筑是行政机关的法定责任，是行政机关实行行政责任的行政法令行动。除此之外，其他单位和自己私行撤除、侵吞或毁损违章建筑的做法明显是于法无据。从别的一个方面说，不合法产业并不能因为其不合法而可被别人恣意掠夺，假如法令答应的话，则会造成私权的众多（比方争夺别人占有的毒品、不合法枪支也可以被答应了）。因而，私行撤除、毁损或侵吞别人占有的违章建筑也是违法行动，构成了民事侵权，对由此违法行动而给别人造成的经济丢失，行动人当然应当承当民事责任。
违章建筑纠纷
但是，当事人向法院提请诉讼时，又应当以啥为理由与依据呢？前面有说过有一种观念以为违章建筑人关于违章建筑中的建筑材料等享有动产所有权，从这个观念动身，当违章建筑遭受损害时，受害人就可以提请侵权之诉。但是提请侵权之诉并不能真实保护违章建筑人或占有人的权益，因为动产所有权说只供认建筑人关于建筑材料等的权力，却不能保护建筑人以及某些情况下后来占有人对全部违章建筑的利益。因而这个观念是不行取的。而笔者以为可以提请占有之诉。关于违章建筑，虽然不能发生权力，但可以占有之（通常是建造人）。那么，如前面所说，占有仅仅一种实际状况，不是权力，更不是物权，怎么可以取得物权法上的保护呢？有专家以为，占有作为一种实际状况表现了产业次序，占有的现状也构成了一种社会生活次序。法令之所以要保护占有，并不一定为了寻求对真实权力的保护，而是为一种保护产业次序和生活次序的安稳[8].咱们认同这种观念，正如周枏先生所指出的：占有在罗马法上受令状的保护，其真实的意图在于阻止暴行，维持次序，占有具有特别位置不过是间接“沾了光”,假如真的以保护占有为意图，则占有令状早该变成对物诉讼，不行以对任何持有物件的人提起了。“
保护经济次序
法令要对占有线装进行保护，阻止选用各种暴力侵夺别人的占有，包含不法占有的行动，以贯彻占有准则所表现的”任何人不得以私力改动占有的现状“的准则。本来从占有视点动身，也是上面所评论的行动人损害违章建筑需负民事责任的底子原因。
但需求注意的事，违章建筑的占有之诉与通常的占有之诉又有所区别。首要，当事人向法院提请占有之诉时，并不能需求行动人恢复违章建筑的原状，或许说法院不能支撑恢复原状的恳求。因为违章建筑因为自身的违法性，通常需求被撤除或许没收，也就是说法令不答应它的存在。在违章建筑被毁损后，假如法院支撑重建违章建筑的恳求，则显得荒唐了。其次，违章建筑受损害后的补偿规模也有其特别性，因为违章建筑的违法性，行动人所损害的并不都是法令所保护的合法权益。所以，补偿的数额具有有限性，不是全额补偿，而应当是有些补偿，即只对私行毁损行动扩展的丢失，进行适当的补偿。
我们需要在这个经济社会懂得这些法律知识去武装我们自己的头脑，预备着在一旦受到侵害的时候拿起法律武器保护我们自己。
2、细看物业管理合同的主要条款来区别委托合同
物业的出现使得我们的居住环境有了极大的改善，这是社会的进步。我们业主要与物业签订物业合同，而物业管理合同的大量出现是中国实行住房改革和房地产业发展的必然产物。物业管理合同的主要条款是什么？物业管理合同与委托合同的区别是什么？下面我们就细细的看一下物业管理合同的主要条款来区别与委托合同的不同。
一、物业管理合同的首要条款
通常来说，物业管理合同的首要条款由以下方面构成：
1、当事人和物业的根本状况，首要是对两边当事人的资历确定以及对物业管理活动的标的物的根本状况作出承认和记载。
2、两边的权力和职责，首要是物业一切人或运用人付出物业管理费，物业管理公司供给相应效劳的条款。这是物业管理合同最为重要的条款，详细内容又因为管理事项类型的不一样而出现区别，通常有以管理效劳为主的物业管理和租借运营与托付管理偏重的区别。
3、物业管理效劳事项和效劳质量的。这通常除了由当事人自行约好以外，各地的地方性规章也大都进行了底限性规则，但各地规则的状况参差不齐，可资参阅的是国际健康安排（WHO）对区别一切建筑物的管理设定了安全、健康、便当、舒适的寓居环境基准，归纳起来有以下四点：（1）火警防备，如加强消防设备、防火设备的管理；（2）清洗保护，定时铲除废物，收拾水沟，外墙洗刷等；（3）公共设备修理，水电机械保护、公共电梯、空调设备的定时查看；（4）花木收拾，修剪花草树木，随时更换枯死的枝叶等。这四点基准也应该是物业管理的标准需求。
4、物业管理效劳费的标准和收取方法，物业管理合同皆为有偿合同，因而价金和酬金条款是其天然的首要条款。
5、物业管理效劳用房的运用、管理和费用分配方法。此为物业管理合同的格外条款，首要为物业管理单位实行管理职责的便利计。
6、修理费用的收取和运用条款。修理费用通常独立与物业管理效劳费独立开来，其收取方法首要由合同两边当事人约好通常。
7、合同的有效期限，合同的停止事项及合同停止后有关事宜首要是物业材料的移转。物业管理效劳的停止与通常合同的停止存在区别，物业管理合同的两边当事人通常不允许随时随意解除合同，假如一方提出要在合同期限内解除合同，就有必要根据合同的详细条款进行洽谈，洽谈一致或由法院、裁定组织承认解除合同的效能。
8、违约职责、处理胶葛的路径。物业管理联系尽管仅在物业一切人运用人和物业管理公司之间发作效能，但因为物业管理联系存在格外性，物业所在地居委会、城建部分和有关市政部分也对其享有必定行政管理和监督的功能，因而物业管理联系的胶葛处理及联系完毕也与其他合同存有区别。
9、当事人根据详细状况约好的其他首要条款。
由此可见，相较与其他合同，物业管理合同在诸多方面有着自个的格外的地方，但在理论和实务中，专家和法官对此并没有导致相应的留意，关于物业管理合同的定性如今比较盛行的观念有两种，即或认为物业管理合同为托付合同的一种，或认为物业联系为民法中署理准则的格外类型，物业管理合同亦为树立署理联系的合同，以下将对这两种观念别离予以反省。
二、物业管理合同与托付合同的区别
按《合同法》三百九十六条的规则，托付合同是托付人和受托人约好，由受托人处理托付人业务的合同。根据该章的其他条款的规则，以下方面清晰托付合同的特征。
1、合同由托付人和受托付人签定，此两方当事人为托付合同的主体。
2、受托付人的首要职责是处理托付人的业务。
3、受托付人应当依照托付人的指示处理托付业务。
4、托付合同有有偿、无偿之分。
5、受托付人在处理托付业务时，因不行归责于自个的事由遭到丢失的，能够向托付人需求赔偿丢失。
6、托付人和受托付人能够随时解除托付合同。
对应物业管理合同的内容和特征，不难看出二者存在以下首要区别：
1、托付合同的意图是以处理托付人业务为意图。所谓托付人的业务，通常是指与托付人有利害联系，托付人若不托付处理就不得不亲身为之的业务。反观物业管理联系中的管理效劳，其实质是作为管理效劳人的物业管理公司所供给的专业化、技能化的有偿效劳，因为物业管理具有需求专业化、技能化的技能效劳的特点，作为业主、业主委员会并不都能够亲身来处理，一起关于一个大型的住宅区而言，假如每一个业主都事必亲躬，那么住宅区的次序就无法保持。能够看出，物业管理事项与被托付业务存有显着不一样。
2、《合同法》第三百九十九条清晰规则：”受托人应当依照托付人的指示处理托付业务。“这实质上是规则了受托人的忠诚职责。但物业管理的管理效劳并不是完全依照业主、业主委员会的指示处理的，物业管理公司在物业管理的管理效劳作业是根据合同约好的规模、项目，遵从物业管理的法令、法规以及物业管理职业的标准，独立自主地展开物业管理效劳的运营活动的。在物业管理公司展开的物业管理效劳的运营活动中，业主、业主委员会只有监督权，而没有干与和指挥权。物业管理公司也没有遵守业主、业主委员会指示的忠诚职责。
3、托付合同中受托人在托付合同规模内所取得的法令结果，归属于托付人，因而托付合同由托付人承当职责。一起，《合同法》第四百零七条还规则：”受托人处理业务时，因不行归责于自个的事由遭到丢失的，能够向托付人需求赔偿丢失。“而物业管理则不一样，无论是侵权职责还是违约职责通常都要由物业管理合同的两边当事人各自别离承当自个的职责。
4、托付合同是诺成合同、非要式合同。托付合同的成立只须两边当事人达到意思一致即可，无须以必定物的交给或必定行动的完变成要件，缔结合同也无须遵从固定的方法；而物业管理合同则是要式合同、格局合同，有必要依照物业管理法令、法规所规则的投标投标的方法来断定物业管理公司，签署物业管理合同，并且通常需求要选用物业管理演示文本，终究合同的有关内容和实行还要承受城建、市容、及居委会等有关机关的监督。
5、托付合同与物业管理合同在合同存续期限上有较大区别，被托付人处理的业务通常比较单一，时间比较短；而物业管理则不一样，物业管理公司所供给的是系统的、专业化的效劳，这个效劳是长时间的、接二连三的、重复进行的，假如物业管理合同签署的时期较短，就可能因物业管理公司寻求短期效应，采纳不恰当的方法从事物业管理，然后不利于物业管理设备的长时间养护。此外，出于物业管理联系的格外性，物业管理一方当事人不得象托付合同当事人那样能够随时解除合同。
6、两种合同选用的酬劳付出方法不一样，物业管理收费的方法与托付合同不一样。物业管理收费方法通常是根据业主条约以及物业管理合同的规则由业主或住户按月交纳。而托付合同所规则的费用是将处理业务的费用与给托付人的酬劳别离规则的，处理业务的费用能够预付，也能够由受托人垫支，而后由托付人偿还，对与酬劳则选用完结托付业务后付出或无偿托付不付出酬劳，这种付出费用及酬劳的方法显着与物业管理收费有着巨大的不一样。
7、托付合同通常是基于托付人对受托人的格外信任为前提条件树立的；而物业管理合同则是经过投标投标之后取得的，物业管理人通常皆需求取得必定的资历确定证书方能够变成物业管理合同的投标目标。
8、托付合同能够为有偿合同，也能够为无偿合同，而物业管理合同通常皆为有偿合同。
从以上的诸多方面，能够显着看出物业管理合同与托付合同存有若干严重区别，物业管理合同远非托付合同之一种，如今实践和理论中以托付合同为物业管理合同定性的做法曲解了物业管理合同的本质特征，混杂了根本的法令联系，关于实践中物业管理胶葛的处理贻害不浅。
当我们区别开来物业管理合同与委托合同，那么我们在在今后用到的时候就会有一些准备，一旦拿不准的时候就要请教专业的律师，避免自己的合法权益受到损害。
张计全律师办案心得：缺乏契约精神是中国社会的通病，中国政府、中国人在法治进程中已初步建立了契约（合同）意识，但还处于初级阶段，我们前行的道路曲折而漫长。
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